Alexander C. Blankenstein
4.12.2.1 Außergerichtliche Vertretung
Gemäß § 9b Abs. 1 Satz 1 WEG wird die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer zunächst uneingeschränkt durch den Verwalter gerichtlich und außergerichtlich vertreten. Ausnahme stellen Grundstückskauf- oder Darlehensverträge dar. Hier besteht eine Vertretungsmacht des Verwalters lediglich dann, wenn diese durch Beschluss der Wohnungseigentümer legitimiert ist. Die Wohnungseigentümer können insoweit Ermächtigungsbeschlüsse für einzelne zu schließende Verträge fassen. Sie können den Verwalter aber auch in bestimmten Grenzen oder umfassend zum Abschluss solcher Verträge ermächtigen – entsprechendes Vertrauen vorausgesetzt.
Die Einschränkung der Vertretungsmacht gilt, wie sich aus dem Wortlaut ergibt, nur für den Abschluss von Grundstückskauf- und Darlehensverträgen, nicht aber für Erklärungen im Rahmen der Vertragsabwicklung. Auch dingliche Rechtsgeschäfte sind von der Beschränkung nicht erfasst. Hierbei handelt es sich insbesondere um die Einigung i. S. d. § 873 Abs. 1 BGB. Sie enthält beispielsweise die Einigung über eine Eigentumsübertragung oder eine Grundstücksbelastung. Das dingliche Rechtsgeschäft dient regelmäßig der Erfüllung des Grundgeschäfts, also etwa dem Grundstückskaufvertrag. Über diese Einschränkung hinaus ist eine Beschränkung des Umfangs der Vertretungsmacht Dritten gegenüber unwirksam. Die Wohnungseigentümer können also eine Beschränkung der Vertretungsmacht des Verwalters mit Wirkung für das Außenverhältnis weder vereinbaren noch beschließen. Eine entsprechende Vereinbarung wäre unwirksam, ein entsprechender Beschluss nichtig. Zwar können die Wohnungseigentümer nach § 27 Abs. 2 WEG die Befugnisse des Verwalters im Innenverhältnis zur Gemeinschaft der Wohnungseigentümer beschränken, entsprechende Beschränkungen hätten im Außenverhältnis allerdings keine Auswirkungen.
Begrenztes Budget für Erhaltungsmaßnahmen
Im Innenverhältnis zur Gemeinschaft der Wohnungseigentümer ist der Verwalter im Rahmen erforderlicher Maßnahmen der Erhaltung des Gemeinschaftseigentums zu einer eigenständigen Auftragsvergabe bis zu 2.000 EUR im Einzelfall berechtigt. Vergibt der Verwalter ohne vorherige Beschlussfassung der Wohnungseigentümer einen Auftrag mit einem Volumen von 3.500 EUR, berührt dies die Rechtswirksamkeit des mit dem Fachunternehmen geschlossenen Vertrags nicht, da die Budgetbeschränkung lediglich im Innenverhältnis zwischen Verwalter und Gemeinschaft der Wohnungseigentümer Wirkung entfaltet, nicht aber im Außenverhältnis. Die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer ist an diesen Vertrag gebunden. Etwas anderes gilt nur dann, wenn der Unternehmer positive Kenntnis von der beschränkten Vertretungsmacht des Verwalters hat und mit diesem kollusiv zum Nachteil der Wohnungseigentümer handelt.
Die im Außenverhältnis unbeschränkbare Vertretungsmacht des Verwalters wird aus 2 Gesichtspunkten erforderlich:
- Ein zentrales Verwaltungsregister existiert nicht;
- einseitige Rechtsgeschäfte des Verwalters als Vertreter der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer konnten nach früherer Rechtslage dann nach § 174 BGB zurückgewiesen werden, wenn der Verwalter gerade für dieses Rechtsgeschäft keine Vollmacht vorlegen kann.
Kündigung des Hausmeister-Services
Die Wohnungseigentümer beschließen, dass das mit dem Hausmeister-Service bestehende Vertragsverhältnis wegen Schlechtleistung durch den Verwalter gekündigt werden soll. Der Verwalter schickt an den Service ein entsprechendes Kündigungsschreiben. Dieses weist in seinem Antwortschreiben darauf hin, dass die Kündigung zurückgewiesen werde, weil der Verwalter dem Schreiben keine Vollmacht beigefügt habe.
Die Kündigung wäre nach früherer Rechtslage tatsächlich unwirksam gewesen. Zwar handelte der Verwalter bei einer Ermächtigungsbeschlussfassung nach § 27 Abs. 3 Satz 1 Nr. 7 WEG a. F. als gesetzlicher Vertreter der Wohnungseigentümer, allerdings war § 174 Satz 1 BGB gleichwohl anwendbar. Der Gesetzgeber hatte mit § 27 Abs. 3 Satz 1 Nr. 7 WEG a. F. den Wohnungseigentümern zwar die Kompetenz eingeräumt, dem Verwalter durch Mehrheitsbeschluss eine weitergehende Vertretungsmacht als die bereits gesetzlich vorgesehene zu erteilen. Ob einem Verwalter nach § 27 Abs. 3 Satz 1 Nr. 7 WEG a. F. eine über die gesetzlichen Vorgaben hinausgehende Vertretungsmacht eingeräumt war, konnte aber weder in einem Register vermerkt noch sonst für den Geschäftsverkehr überprüft werden. Soweit das Gesetz nun nicht nur die (weitergehende) gesetzliche Vertretung ermöglicht, sondern diese unabdingbar und unbeschränkbar für das Außenverhältnis statuiert, verbleibt für § 174 Satz 1 BGB kein Raum mehr, wie dies eben nunmehr in § 27 Abs. 1 Nr. 1 WEG mit gesetzlich klar festgelegten Ausnahmen klar geregelt ist.
4.12.2.2 Gerichtliche Vertretung
Gemäß § 9b Abs. 1 Satz 1 WEG vertritt der Verwalter die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer nicht nur außergerichtlich, sondern auch gerichtlich. Insoweit ist das Thema "Passivvertretung" dann relevant, wenn die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer von außenstehenden Dritten in Anspruch g...