Alexander C. Blankenstein
Obwohl nicht mehr ausdrücklich gesetzlich geregelt, ist der Verwalter in erster Linie verpflichtet, die Beschlüsse der Wohnungseigentümer durchzuführen. Allerdings wird er insoweit als Organ der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer tätig. Da dieser gemäß § 18 Abs. 1 WEG die Verwaltung des gemeinschaftlichen Eigentums obliegt, wären Ansprüche auf Beschlussdurchführung gegen die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer zu richten und nicht mehr gegen den Verwalter, wie dies noch nach alter Rechtslage möglich war.
Beschlüsse sind zeitnah durchzuführen
Der Verwalter hat Beschlüsse in seinem eigenen Interesse zeitnah durchzuführen. Dies gilt insbesondere für beschlossene Maßnahmen der Erhaltung bzw. Instandhaltung und Instandsetzung des gemeinschaftlichen Eigentums. Kommt es infolge der Untätigkeit des Verwalters zu Schäden am Sondereigentum eines Wohnungseigentümers, haftet zwar in erster Linie die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer. Diese hat aber einen entsprechenden Regressanspruch gegen den Verwalter. Die Rechtsprechung wird darüber hinaus zu klären haben, ob der Verwaltervertrag weiterhin Schutzwirkung für die Wohnungseigentümer entfaltet. Sollte dies bejaht werden, könnte der Verwalter von entsprechend geschädigten Wohnungseigentümern auch direkt auf Schadensersatz in Anspruch genommen werden.
Finanzierung ist nicht gesichert
Selbstverständlich kann der Verwalter – insbesondere – Beschlüsse über Erhaltungsmaßnahmen am Gemeinschaftseigentum auch nur dann durchführen, wenn die Finanzierung gesichert ist. Ist dies nicht der Fall, ist dem Verwalter keine Pflichtverletzung zum Vorwurf zu machen.
Beiträge zur Sonderumlage werden nicht gezahlt
Die Wohnungseigentümer beschließen eine Fassadensanierung mit Aufbringung eines Wärmedämmverbundsystems. Da die Maßnahme sehr kostenintensiv ist und die Bestände der Erhaltungsrücklage nicht ausreichen, beschließen die Wohnungseigentümer eine ergänzende Finanzierung durch Erhebung einer Sonderumlage. Zum Fälligkeitszeitpunkt hat nicht einmal die Hälfte der Wohnungseigentümer ihre Beiträge gezahlt.
Der Verwalter kommt nicht in Verzug mit der Beschlussdurchführung, weil schlicht die Finanzierung nicht gesichert ist. Freilich muss er hinsichtlich der Beitreibung der rückständigen Beiträge zur Sonderumlage aktiv werden und notfalls namens der Gemeinschaft gerichtlich gegen sie vorgehen – allerdings nur dann, wenn er die entsprechende Befugnis zum Führen von Aktivverfahren hat. Bleibt er jedenfalls hinsichtlich der Beitragsrückstände untätig, kann ihm wiederum ein Verschuldensvorwurf gemacht werden. Ob der Verwalter eigenständig Klage gegen Wohnungseigentümer erheben kann, die mit der Zahlung von Beiträgen in Rückstand sind, also als Maßnahme untergeordneter Bedeutung anzusehen ist, hängt zunächst einmal von der Größe der Gemeinschaft ab. Jedenfalls nach Auffassung des Gesetzgebers würde es sich in einer großen Gemeinschaft um eine derartige Maßnahme handeln, die keiner besonderen Ermächtigung der Wohnungseigentümer bedarf. In kleineren Gemeinschaften dürfte es maßgeblich darauf ankommen, ob sich die Beitragsrückstände tatsächlich realisieren lassen, sodass die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer im Fall des Erfolgs ihrer Klage nicht wegen Zahlungsunfähigkeit des Beitragsschuldners noch auf den Verfahrenskosten sitzen bleibt.
Ermächtigung bereits im Verwaltervertrag?
Es liegt zwar nahe, dass der Verwalter bereits im Verwaltervertrag dafür sorgen kann, dass er ungeachtet der Größe der zu verwaltenden Gemeinschaft durch entsprechende Regelung im Verwaltervertrag zur Führung von Aktivverfahren, gerichtet auf die Beitreibung rückständiger Hausgelder, ermächtigt ist. Dies ist allerdings nicht unumstritten. Eine Erweiterung seiner Befugnisse bedarf nämlich eines entsprechenden Beschlusses der Wohnungseigentümer nach § 27 Abs. 2 WEG. Lediglich der Beschluss über den Verwaltervertrag reicht nach umstrittener Auffassung nicht aus. Anders aber dann, wenn der Vertrag den Wohnungseigentümern ausreichend lange Zeit vor Beschlussfassung vorgelegen hatte und der Beschluss über den Verwaltervertrag nochmals ausdrücklich Bezug nimmt auf die dem Verwalter darin eingeräumte Ermächtigung zum Führen von Hausgeldverfahren. Eine Klausel könnte dann folgenden Inhalt haben:
Beispiel für Vertragsklausel
"Auch ohne gesonderte Ermächtigung ist der Verwalter berechtigt, rückständige Hausgelder namens, im Auftrag und auf Kosten der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer außergerichtlich und gerichtlich geltend zu machen. Als Hausgelder gelten nach § 28 Abs. 1 Satz 1 WEG beschlossene Vorschüsse auf Grundlage des Wirtschaftsplans, sich aus Einzeljahresabrechnungen ergebende und nach § 28 Abs. 2 Satz 1 WEG beschlossene Nachschüsse sowie Beiträge zu beschlossenen Sonderumlagen."
Grundsätzlich können die Wohnungseigentümer dem Verwalter auch Weisungen bezüglich der Durchführung von Beschlüssen erteilen. Praxisrelevante Fälle sind hier all diejenigen, in denen ein besonderes Anfechtungsrisiko besteht, weil...