Verwalter von Wohnungseigentum (WEMoG) / 4.7 Vermögensverwaltung

Nach neuer Rechtslage ist der Verwalter zwar nicht mehr zur Verwaltung der eingenommenen Gelder nach § 27 Abs. 1 Nr. 6 WEG a. F. verpflichtet, allerdings folgt diese Pflicht nun aus § 9a Abs. 3 WEG. Hiernach obliegt auch die Verwaltung des Gemeinschaftsvermögens der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer und durch ausdrückliche Verweisung auch auf die Bestimmung des § 27 WEG, der Verwaltung durch den Verwalter.

Getrennte Vermögensverwaltung

Das Gesetz verpflichtet den Verwalter nicht mehr ausdrücklich, eingenommene Gelder von seinem Vermögen gesondert zu halten. Allerdings ist eine entsprechende Verpflichtung vor dem Hintergrund obsolet, als der Verwalter lediglich als Organ der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer fungiert. Unabhängig hiervon, ist der Verwalter jedenfalls verpflichtet, sämtliche Einnahmen

• von seinem Vermögen,
• vom Vermögen anderer verwalteter Gemeinschaften und
• vom Vermögen etwa eines Wohnungseigentümers, für den der Verwalter die Sondereigentumsverwaltung übernommen hat,

getrennt zu halten.

Elementare Pflicht in diesem Zusammenhang ist zunächst die getrennte Konten- und Kassenführung. Der Verwalter hat daher zunächst für jede von ihm verwaltete Gemeinschaft ein Konto zu eröffnen bzw. zu führen. Die Konten sind im Namen der jeweiligen Wohnungseigentümergemeinschaften zu führen. Eigenkonten – unabhängig davon, ob echtes oder unechtes Treuhandkonto – sind nicht zulässig^[1], könnten allerdings auch gar nicht mehr eröffnet werden. Konten der jeweils verwalteten Wohnungseigentümergemeinschaften sind also vom Verwalter als Fremdkonten zu führen.^[2]

Bestehende Konten umstellen

Sollten tatsächlich noch offene Treuhandkonten von Verwaltern geführt werden, ist dies nun schnellstmöglich zu ändern.

Wohnungseigentümer können Zahlungen verweigern

Führt der Verwalter das gemeinschaftliche Konto als offenes Treuhandkonto, sollen die Wohnungseigentümer die Zahlung mangels Fälligkeit der Forderung verweigern können.^[3]

Zweckbestimmungsgemäße Trennung der Gelder

Zwar muss das Geldvermögen der jeweiligen Gemeinschaft nicht entsprechend seiner Zweckbestimmung getrennt angelegt werden. So ist es insbesondere nicht erforderlich, etwa getrennte Bankkonten für die laufenden Hausgelder einerseits und die Erhaltungsrücklage andererseits zu führen. Für erforderlich aber auch als ausreichend wird es erachtet, dass insoweit eine getrennte Buchführung erfolgt. Freilich aber ist zu berücksichtigen, dass stets die konkrete Gefahr besteht, dass Rücklagengelder zweckbestimmungswidrig zum Ausgleich laufender Betriebs- und Verwaltungskosten verwendet werden, so sich die Gelder auf ein und demselben Bankkonto befinden. Zum anderen besteht durchaus die Verpflichtung zur verzinslichen Anlage längerfristig nicht benötigter Gelder.

Getrennte Kassenführung hinsichtlich Bargeld

Um eine Vermischung des Barvermögens der Gemeinschaft mit dem des Verwalters zu vermeiden, hat der Verwalter im Hinblick auf baren Zahlungsverkehr getrennte Kassen zu führen.

[1] LG Saarbrücken, Urteil v. 4.5.2018, 5 S 44/17, ZMR 2018 S. 699.

[2] AG Siegburg, Urteil v. 18.12.2013, 150 C 40/13, juris.

[3] LG Saarbrücken, Urteil v. 4.5.2018, 5 S 44/17, ZMR 2018 S. 699; a. A. AG Dortmund, Urteil v. 23.5.2019, 514 C 29/19, ZMR 2019 S. 799.