Verwalter von Wohnungseigentum (WEMoG) / 5.1 Einschränkung der Rechte

Zunächst fungiert der Verwalter nach § 9b Abs. 1 WEG als gesetzlicher Vertreter der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer. Von diesem Grundsatz existiert lediglich die Ausnahme des Abschlusses eines Grundstückskauf- oder Darlehensvertrags. Hierzu bedarf der Verwalter einer gesonderten Ermächtigung durch Beschluss. Im Übrigen ist seine Vertretungsmacht mit Wirkung für das Außenverhältnis nicht beschränkbar, was § 9b Abs. 1 Satz 3 WEG anordnet. Seine Vertretungsmacht kann also mit Wirkung gegenüber Dritten weder durch Beschluss noch durch Vereinbarung beschränkt werden.

Anders ist die Rechtslage aber bezüglich des Innenverhältnisses. Nach früher geltender Rechtslage konnte gemäß § 27 Abs. 4 WEG a. F. die dem Verwalter gesetzlich eingeräumten Befugnisse weder durch Vereinbarung noch durch Beschluss genommen werden. Entsprechende Regelungen etwa in der Gemeinschaftsordnung wurden für unwirksam erachtet, entsprechende Beschlüsse als gesetzesändernd nichtig angesehen.^[1] Nach nunmehr geltender Rechtslage sieht § 27 Abs. 2 WEG sogar ausdrücklich die Möglichkeit vor, dass die Wohnungseigentümer die dem Verwalter nach § 27 Abs. 1 WEG obliegenden Pflichten durch Beschluss einschränken oder erweitern können.

§ 27 Abs. 1 Nr. 1 WEG ermächtigt den Verwalter, sämtliche Maßnahmen ordnungsmäßiger Verwaltung zu treffen, die von untergeordneter Bedeutung sind und nicht zu erheblichen Verpflichtungen für die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer führen. Abhängig von der Größe der verwalteten Gemeinschaft und ihrem Wirtschaftsvolumen können also die Befugnisse zur eigenständigen Geschäftsführung variieren. § 27 Abs. 2 WEG ermöglicht es aber den Wohnungseigentümern gerade auch in Großgemeinschaften, die Handlungsbefugnisse des Verwalters einzuschränken.

Praxis-Beispiel

Zustimmung des Verwaltungsbeirats

Obwohl die Eigentümergemeinschaft aus 100 Wohnungseigentümern besteht und der Verwalter insoweit unbedenklich etwa kleinere Erhaltungsmaßnahmen in einer Größenordnung bis 4.000 EUR eigenständig in Auftrag geben kann, können die Wohnungseigentümer beschließen, dass der Verwalter bei Maßnahmen, die mit Kosten von über 1.000 EUR verbunden sind, der Zustimmung eines Mitglieds des Verwaltungsbeirats bedarf.

Der Verwalter selbst kann sich von den ihm obliegenden Pflichten nicht befreien. Er kann also nicht etwa im Verwaltervertrag regeln, dass etwa Wirtschaftspläne, Jahresabrechnungen und Vermögensberichte von externen Sonderfachleuten zu erstellen sind. Entsprechende Klauseln wären unwirksam. Der Beschluss über den Verwaltervertrag wäre wohl über die Bestimmung des § 139 BGB insgesamt nichtig, was konsequenterweise unzweifelhaft mindestens zur Anfechtbarkeit des Bestellungsbeschlusses führt.

[1] Vgl. BGH, Beschluss v. 20.9.2000, V ZR 58/99.