Dem Verwalter können durch Vereinbarung – etwa in der Gemeinschaftsordnung – und nach § 27 Abs. 2 WEG auch durch Beschluss über seine gesetzlichen Befugnisse hinaus weitere verliehen werden.[1]
- Dem Verwalter können allerdings keine Befugnisse eingeräumt werden, die das Gemeinschaftsverhältnis der Wohnungseigentümer untereinander betreffen. So kann ihm nicht die Ermächtigung eingeräumt werden, etwa die Gemeinschafsordnung zu ändern.[2]
Dem Verwalter können keine Befugnisse verliehen werden, die in unentziehbare aber verzichtbare Rechte der Wohnungseigentümer eingreifen.
Praxis-BeispielKeine Zutrittsberechtigung zum Sondereigentum
Da die Wohnung nach Art. 13 GG unverletzlich ist, kann ein Betretungsrecht des Verwalters zu Kontrollzwecken (z. B. zur Prüfung eines möglichen Instandsetzungsbedarfs am Gemeinschaftseigentum) nicht wirksam in der Gemeinschaftsordnung geregelt werden.[3]
Bereits nach alter Rechtslage war höchst umstritten, ob Genehmigungsfiktionen wirksam vereinbart werden konnten.[4]
Praxis-BeispielJahresabrechnung gilt als genehmigt
Die Gemeinschaftsordnung enthält folgende Bestimmung: "Die vom Verwalter erstellte Jahresabrechnung gilt gegenüber dem Verwalter als genehmigt, wenn die Wohnungseigentümergemeinschaft nicht innerhalb von 4 Wochen nach Vorlage Einwendungen erhebt".
Ungeachtet der Frage der Gültigkeit dieser Klausel konnten die Wohnungseigentümer dennoch über die Jahresabrechnung beschließen.[5]
Denn ganz grundsätzlich sind die Wohnungseigentümer nicht gehindert, im Wege der Zweitbeschlussfassung eine bereits geregelte Angelegenheit erneut zu beschließen.
Nach nunmehr geltender Rechtslage ist zu beachten, dass die Jahresabrechnung selbst gar nicht mehr Gegenstand des Beschlusses der Wohnungseigentümer nach § 28 Abs. 2 Satz 1 WEG ist. Lediglich die sich als Ergebnis der Jahresabrechnung ergebenden Abrechnungsspitzen sind alleiniger Beschlussgegenstand. Entsprechende bestehende Vereinbarungen dürften demnach definitiv nicht mehr wirksam sein.
- Nicht selten knüpfen Bestimmungen in Gemeinschaftsordnungen die Vornahme baulicher Veränderungen am Gemeinschaftseigentum an die Zustimmung des Verwalters. Bereits nach früherer Rechtslage handelte es sich insoweit in aller Regel lediglich um ein Vorschalterfordernis. Zur Legitimation der baulichen Veränderung bedurfte es zusätzlich der Beschlussfassung der Wohnungseigentümer.[6] Nach nunmehr geltender Rechtslage bedarf eine jede bauliche Veränderung nach § 20 Abs. 1 WEG eines Beschlusses der Wohnungseigentümer. Dies gilt selbst für den Fall, dass die einzelne Baumaßnahme mit keinen Beeinträchtigungen für andere Wohnungseigentümer verbunden ist. Diese neue Rechtslage überlagert nach § 47 WEG unzweifelhaft bestehende abweichende Vereinbarungen.
- Auch wenn im Sinne von § 12 Abs. 1 WEG in der Gemeinschaftsordnung geregelt ist, dass Wohnungseigentümer zur Veräußerung ihres Sondereigentums der Zustimmung des Verwalters bedürfen, ist zu beachten, dass der Verwalter auch in diesem Fall lediglich als Vollzugsorgan der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer fungiert. Bereits sachlogisch folgt hieraus, dass die Wohnungseigentümer selbstverständlich nicht an einer entsprechenden Beschlussfassung gehindert sind.[7]
- Ist der Verwalter nicht bereits durch Vereinbarung zum Führen von Hausgeldklagen ermächtigt, sollte für eine entsprechende Ermächtigung im Verwaltervertrag gesorgt werden.[8] Wurde auch hier keine Regelung getroffen, sollte dringend für eine entsprechende Ermächtigung durch Beschluss der Wohnungseigentümer gesorgt werden.
- Auch bezüglich der Frage, ob es sich beim Führen von Hausgeldklagen noch um Angelegenheiten von untergeordneter Bedeutung handelt, wird es maßgeblich auf die Größe der zu verwaltenden Eigentümergemeinschaft ankommen. Insoweit sollten Verwalter stets, insbesondere auch in Kleinanlagen, für eine entsprechende ausdrückliche Ermächtigung im Verwaltervertrag sorgen.
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