Verwalter von Wohnungseigentum (WEMoG)

Zusammenfassung

Überblick

Der Verwalter ist neben der Wohnungseigentümerversammlung bzw. den Wohnungseigentümern in ihrer Gesamtheit das wichtigste Verwaltungsorgan einer Wohnungseigentümergemeinschaft. Seine Bedeutung ist derart überragend, dass die Wohnungseigentümer nicht einmal vereinbaren können, dass ein Verwalter nicht bestellt wird.

Zum Verwalter können natürliche sowie juristische Personen und – mit Ausnahme der Gesellschaft bürgerlichen Rechts – auch Personengesellschaften bestellt werden. Stets kann es nur einen Verwalter geben. Dieser benötigt eine Gewerbeerlaubnis nach § 34c Abs. 1 Nr. 4 GewO und hat für ausreichenden Versicherungsschutz zu sorgen. Er muss zwar über keine Ausbildung verfügen, allerdings hat er sich in einem Zeitraum von 3 Kalenderjahren insgesamt 20 Stunden weiterzubilden. Hiervon unabhängig wird ab dem 1.12.2023 nur noch die Bestellung eines nach § 26a WEG zertifizierten Verwalters ordnungsmäßiger Verwaltung entsprechen. Der Verwalter vertritt die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer außergerichtlich und gerichtlich. Lediglich zum Abschluss von Grundstückskauf- und Darlehensverträgen benötigt der Verwalter eine gesonderte Ermächtigung durch Beschluss. Im Übrigen ist seine Vertretungsbefugnis mit Wirkung für das Außenverhältnis nicht beschränkbar.

1 Person des Verwalters

1.1 Natürliche Person

Zunächst und grundsätzlich kann zum Verwalter jede natürliche und geschäftsfähige (Privat-)Person bestellt werden. Das Wohnungseigentumsgesetz enthält zur Person des Verwalters keinerlei Bestimmungen. Dem Gesetz ist lediglich zu entnehmen, dass es nur einen Verwalter geben kann. Da das WEG keinerlei Bestimmungen oder Beschränkungen im Hinblick auf die Person des Verwalters enthält, kann selbstverständlich auch ein Mitglied der Wohnungseigentümergemeinschaft, also ein Wohnungseigentümer zum Verwalter bestellt werden.^[1] Zu beachten ist in diesem Zusammenhang, dass die Bestellung eines Wohnungseigentümers zum Verwalter, bei dem es sich nicht um einen nach § 26a WEG zertifizierten Verwalter handelt, zumindest in kleinen Wohnanlagen mit nicht mehr als 9 Sondereigentumseinheiten nicht per se ordnungsmäßiger Verwaltung widerspricht.^[2] Die Praxis zeigt allerdings, dass dieses Modell in aller Regel zu zerstrittenen Gemeinschaften führt.

Nach der Rechtslage vor Inkrafttreten des Wohnungseigentumsmodernisierungsgesetzes (WEMoG) am 1.12.2020 konnte sich nach überwiegender Auffassung auch der teilende Eigentümer bzw. der Bauträger in der Teilungserklärung selbst zum Verwalter bestellen.^[3] Sowohl der teilende Eigentümer als auch der Bauträger konnten auch einen Dritten in der Teilungserklärung mit Wirkung gegen die Erwerber zum Verwalter bestellen. Die Bestellung des Verwalters in der Teilungserklärung wirkte gegen Sondernachfolger jedoch nur, wenn sie als Inhalt des Sondereigentums im Grundbuch eingetragen war oder ihr sämtliche Sondernachfolger beigetreten waren.^[4]

Ob dies weiter gelten wird, ist insoweit umstritten, als die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer nunmehr nach § 9a Abs. 1 Satz 2 WEG bereits mit dem Anlegen der Wohnungsgrundbücher entsteht und somit eine "Ein-Personen-Gemeinschaft", bestehend aus dem teilenden Eigentümer bzw. Bauträger, entsteht. Der teilende Eigentümer hat bereits in diesem Stadium die Möglichkeit, "Ein-Personen-Beschlüsse" zu fassen. Der teilende Eigentümer bzw. Bauträger kann also bereits durch Beschluss einen Verwalter bestellen und mit diesem auch für die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer einen Verwaltervertrag abschließen. Der Bestellung eines Verwalters bereits in der Teilungserklärung bedarf es daher nicht mehr. Nach hier vertretener Ansicht dürfte sie aber weiterhin möglich sein.

Nicht möglich ist es, mehrere natürliche (oder auch juristische) Personen zum Verwalter zu bestellen.^[5] Dies erfordert der in der Rechtsprechung und juristischen Literatur anerkannte Grundsatz, dass nur eine im Rechtsverkehr geschäfts- und handlungsfähige Person zum Verwalter bestellt werden kann. Demnach wäre beispielsweise ein Beschluss nichtig, in dem ein Ehepaar zum Verwalter bestellt wird^[6], auch wenn dieses als GbR tätig werden würde.^[7]

Regelung in Teilungserklärung ändert hieran nichts

Dies gilt auch für den Fall, dass die entsprechende Personenmehrheit bereits in der Teilungserklärung oder der Gemeinschaftsordnung eingesetzt wurde.^[8]

Nicht möglich ist es des Weiteren, den Verwaltungsbeirat zum Verwalter zu bestellen. Denn dem Verwaltungsbeirat und dem Verwalter als eigenständigen Organen der Eigentümergemeinschaft sind bereits im Wohnungseigentumsgesetz selbst unterschiedliche, mithin sich ausschließende Aufgaben zugewiesen.^[9] Insoweit ist insbesondere zu beachten, dass der Verwaltungsbeirat den Verwalter nach § 29 Abs. 2 Satz 1 WEG nicht nur unterstützt, sondern sogar überwacht. Des Weiteren obliegt dem Verwaltungsbeirat gemäß § 29 Abs. 2 Satz 2 WEG die Prüfung des Wirtschaftsplans und der Jahresabrechnung vor einer entsprechenden Genehmigungsbeschlussfassung gem. § 28 Abs. 1 Satz 1 bzw. § 28 Abs. 2 Satz 1 WEG durch die Wohnungseigentümer. N...