Verwalter: Wiederbestellung / 4 Hinweis

Problemüberblick

Im Fall will eine Wohnungseigentümerin es erzwingen, dass ein Verwalter nicht wiederbestellt wird. Eine solche Klage hat nur selten Erfolg. Denn dann muss sich das Ermessen der Wohnungseigentümer auf eine "Nichtbestellung" verengt haben.

Die Grundlagen

Der Beschluss der Wohnungseigentümer über die Bestellung des Verwalters ist am Maßstab einer ordnungsmäßigen Verwaltung zu messen. Die Wohnungseigentümer haben nicht nur einen Anspruch darauf, dass die Tätigkeit der Verwaltung diesen Grundsätzen entspricht, sondern auch darauf, dass der Verwalter selbst diesen Anforderungen genügt. Daran fehlt es, wenn ein wichtiger Grund gegen die Bestellung spricht. Wann ein solcher wichtiger Grund vorliegt, bestimmt sich in Anlehnung an § 26 Abs. 1 nach den für die Abberufung des Verwalters geltenden Grundsätzen. Das Vorliegen eines wichtigen Grunds verpflichtet die Wohnungseigentümer allerdings nicht ohne Weiteres dazu, den Verwalter abzuberufen. Sie haben vielmehr Ermessen und dürfen von einer Abberufung absehen, wenn dies aus objektiver Sicht vertretbar erscheint. Die Bestellung eines Verwalters widerspricht den Grundsätzen ordnungsmäßiger Verwaltung deshalb erst dann, wenn die Wohnungseigentümer ihr Ermessen überschreiten, d. h., wenn es objektiv nicht mehr vertretbar erscheint, dass sie den Verwalter ungeachtet der gegen ihn sprechenden Umstände bestellen. Bei der Entscheidung über diese Frage muss das Gericht einerseits die Entscheidung der Mehrheit in vertretbarem Rahmen respektieren, andererseits aber auch der Minderheit Schutz bieten. Es verbietet sich eine rein formale Sichtweise, vielmehr kommt es stets auf die Umstände des Einzelfalls an, insbesondere, ob der Verwalter im Hinblick auf die Pflichtverletzungen einsichtsfähig und lernfähig ist, d. h. in der Lage ist, die von ihm in der Vergangenheit zu verantwortenden Mängel seiner Arbeit abzustellen.

Die Lösung im Fall

Nach dem genannten Maßstab ist es im Fall wohl noch vertretbar, an der X-GmbH festzuhalten. Ich als Wohnungseigentümer hätte aber ein ungutes Gefühl, beispielsweise, weil der Gegenstand "Abberufung" seinen Weg nicht auf die Tagesordnung gefunden hat.

Was ist für die Verwaltungen besonders wichtig?

Macht eine Verwaltung einen Fehler, sollte sie offen damit umgehen und die Wohnungseigentümer informieren. Meines Erachtens schafft dieser Umgang mit eigenen Mängeln Vertrauen. Umgekehrt traut man jemanden ungern, der erst dann alles einräumt, wenn es nicht mehr anders geht.