Verwalter: Wiederholte Bestellung / 4 Die Entscheidung

Auch diese Anfechtungsklage hat Erfolg! Der Beschluss sei für ungültig zu erklären, weil sich die Wohnungseigentümer auf der Versammlung mangels hinreichender Informationen zu den im Einladungsschreiben aufgeführten Alternativkandidaten auf die Abstimmung nicht hinreichend hätten vorbereiten können. In der Einladung seien neben der X-GmbH zwar die Namen von 3 vermeintlichen alternativen Anbietern mitgeteilt worden. Darüber hinaus seien zu den Alternativkandidaten aber zunächst keinerlei Informationen zur Verfügung gestellt worden. Weder in der Einladung noch in der Versammlung seien der Ort des jeweiligen Sitzes oder die Namen der Vertretungsberechtigten der Alternativanbieter genannt worden. Auch die Konditionen, zu denen die jeweiligen Alternativanbieter tätig werden würden, seien nur für einen Mitbewerber genannt worden. Keiner der Mitbewerber sei schließlich in der Versammlung anwesend gewesen. Zwar sei es richtig, dass im Fall der Wiederbestellung des amtierenden Verwalters die Einholung von Alternativangeboten grundsätzlich nicht erforderlich sei. Etwas anderes gelte aber dann, wenn sich der Sachverhalt seit der Erstbestellung maßgeblich verändert habe. So aber lägen die Dinge. Bei der Wiederwahl der X-GmbH habe es sich um keine unproblematische Wiederbestellung eines Verwalters gehandelt, mit dem bis dahin sämtliche Wohnungseigentümer – oder jedenfalls ein Großteil – zufrieden gewesen wären. Der Sachverhalt sei nach der vorangegangenen Wahl auch nicht unverändert geblieben. Die Wohnungseigentümer seien weiterhin untereinander in erheblichem Ausmaß zerstritten und führten gegeneinander und gegen den Verwalter Prozesse. Hinzu komme, dass es sich bei der Liegenschaft um eine mit über 1.000 Einheiten sehr große Gemeinschaft handele, sodass der Beschluss über die Verwalterbestellung einen erheblichen finanziellen Rahmen habe. Im Übrigen habe sich die X-GmbH vor der Beschlussfassung als ungeeignet erwiesen, die Verwaltertätigkeit auszuüben. Dies folge aus ihrer Verflechtung mit dem Verwaltungsbeirat X, der mit der X-GmbH einen mit 5.000 EUR hoch dotierten Beratervertrag habe. Hinzu komme, dass die X-GmbH in erheblichem Umfang zulasten der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer Ausgaben ohne entsprechende Beschlüsse getätigt habe.

Hinweis

Ich finde, dieser kleine Fall ist hochinteressant und hat viele Punkte, über die man berichten könnte. Herausgreifen möchte ich vor allen Dingen die Frage, was bei der Wiederbestellung einer Person zum Verwalter zu beachten ist. Hier geht es u. a. um die Eignung der Person und die Frage, ob man alternative Angebote einholen muss.

Überblick:

• Nach h. M. – die ich nicht teile – ist es für die Ordnungsmäßigkeit eines Wiederbestellungsbeschlusses nicht erforderlich, vor der Beschlussfassung Angebote anderer Personen einzuholen. Etwas anderes soll nur dann gelten (hierauf hebt das AG im Fall ab), wenn sich der Sachverhalt verändert hat. So soll es liegen, wenn der Amtsinhaber seine Pflichten "nicht mehr so effizient" wahrnimmt, wie dies bisher der Fall war, sich das Verhältnis zwischen dem bislang Bestellten und den Wohnungseigentümern "aus anderen Gründen verschlechtert" hat, der Verwaltervertrag geändert werden soll, der bislang Bestellte seine Rechtsform geändert hat oder Anhaltspunkte dafür bestehen, dass die vom bislang Bestellten angebotenen Leistungen von anderen Personen spürbar günstiger angeboten werden (dies kann man nur durch weitere Angebote klären). Ob es so liegt, ist eine Tatfrage. Bejaht man eine der Fragen, sind auch bei einer wiederholten Bestellung alternative Angebote einzuholen.
• Auch ein Verwalter, der wiederholt bestellt werden soll, muss für sein Amt geeignet sein. Im Fall berichtet das AG davon, dass die X-GmbH eigenmächtig Verträge namens der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer geschlossen hatte. Jedenfalls im aktuellen Recht kann sie das zwar, weil § 9b Abs. 1 WEG dem Verwalter grundsätzlich uneingeschränkt Vertretungsmacht gibt. Im alten, aber auch im neuen Recht darf der Verwalter aber nur solche Verträge schließen, welche die Wohnungseigentümer bestimmt haben. Anders ist es nur, soweit ein Vertrag dringend zu schließen ist oder wenn er eine untergeordnete Bedeutung hat und zu keinen erheblichen Verpflichtungen der Wohnungseigentümer führt. So war es im Fall aber nicht.