VERWALTERBESTELLUNG - Bedeutung einer "grundsätzlichen" Drei-Jahres-Bestellung

Leitsatz

Ein Eigentümerbeschluss, wonach der grundsätzliche Bestellungszeitraum eines Verwalters drei Jahre beträgt, statuiert keine strikte Bindung künftiger Bestellungen an den Dreijahreszeitraum und verstößt daher weder gegen das Gesetz noch gegen die Grundsätze ordnungsgemäßer Verwaltung.

Fakten:

Vorliegend hatten die Wohnungseigentümer folgenden Beschluss gefasst: "Die Eigentümer bestimmen einstimmig, dass der grundsätzliche Bestellungszeitraum eines Verwalters drei Jahre beträgt." Nach Auffassung des OLG Düsseldorf ist eine derartige Beschlussfassung unbedenklich. Grundsätzlich und zunächst ist jedoch zu beachten, dass gemäß §§ 26 Abs. 1 Satz 4, 20 Abs. 2 WEG; 134 BGB Vereinbarungen oder Beschlüsse nichtig sind, die die freie Auswahl des Ver walters unmittelbar, etwa durch Statuierung der Verpflichtung, einen bestimmten Verwalter zu bestellen, oder mittelbar durch Festlegung bestimmter Bedingungen der Bestellung oder des Verwaltervertrags einengen. Dies gilt auch für Beschlüsse, die eine bestimmte Dauer für jede Bestellung verbindlich festlegen, da den Wohnungseigentümern die Möglichkeit genommen wird, einen Verwalter auf fünf Jahre oder auf eine kürzere oder längere als die festgelegte Dauer zu verpflichten. Dies vorausgeschickt ist fraglich, ob durch die vorliegende Beschlussfassung eine solche strikte Festlegung erfolgen sollte beziehungsweise erfolgt ist. In diesem Fall spräche nach den vorangegangenen Ausführungen einiges für ihre Unwirksamkeit. Hierfür ist entscheidend, ob "grundsätzlich" (der grundsätzliche Bestellungszeitraum) - wie gelegentlich im Laiensprachgebrauch verwendet - "immer, stets, ausnahmslos" bedeuten soll oder einen Grundsatz beschreiben soll, der Ausnahmen zulässt.

Link zur Entscheidung

OLG Düsseldorf, Beschluss vom 14.09.2007, I-3 Wx 118/07

Fazit:

Beschlüsse sind wie Vereinbarungen auszulegen. Hiernach ist der Wortlaut und Sinn, wie er sich aus unbefangener Sicht als nächstliegende Bedeutung ergibt, maßgebend. Für einen unbefangenen Betrachter hat der Beschluss bei verständiger Würdigung die Bedeutung, dass lediglich die Regel (Grundsatz) für den Bestellzeitraum des Verwalters festgelegt wird, im Einzelfall abweichende Beschlussregelungen indes nicht ausgeschlossen werden sollten. So verstanden, dient der Beschluss der Erleichterung künftiger Abstimmungen, statuiert keine rigide Bindung künftiger Bestellungen an den Dreijahreszeitraum und ist daher weder gem. §§ 26 Abs. 1 Satz 4, 20 Abs. 2 WEG; 134 BGB nichtig noch wegen Verstoßes gegen die Grundsätze ordnungsgemäßer Verwaltung auf die Anfechtung hin für unwirksam zu erklären.