Verwalterbestellung: Ermessen

1 Leitsatz

Steht für die Verwalterwahl nur ein Kandidat zur Auswahl und legt dieser Kandidat annehmbare Konditionen für den Verwaltervertrag vor, reduziert sich das Ermessen der Wohnungseigentümer im Regelfall auf die Wahl dieses Kandidaten. Die Wohnungseigentümer sind über die Konditionen hinreichend informiert, wenn sie Kenntnis davon haben, dass neben der Grund- Sondervergütungen anfallen können. Diese Sondervergütungen müssen nicht im Detail mit der Einladung mitgeteilt werden, wenn insoweit die Möglichkeit der Einsichtnahme in den Entwurf des Verwaltervertrages besteht.

2 Normenkette

§ 26 WEG

3 Das Problem

Der Bevollmächtigte der Wohnungseigentümer K1 und K2 lädt zu einer Versammlung. In dem Einladungsschreiben wird mitgeteilt, lediglich Verwalter X, dessen Name und Sitz mitgeteilt werden, sei bereit, die Kleinst-Wohnungseigentumsanlage (3 Wohnungseigentumsrechte) zu verwalten. Als Honorarvorstellungen werden mit 55 EUR pro Monat und Einheit angegeben. Zugleich wird der Entwurf einer Niederschrift übersandt, aus welchem sich ergibt, dass X für 5 Jahre bestellt werden soll und zu den Kosten die Mehrwertsteuer und Sondervergütungen hinzukämen. In der Versammlung, zu der alle Wohnungseigentümer kommen, wird dieser Beschluss nicht gefasst. Dagegen geht K vor. Im Laufe des Prozesses wird X dann doch durch einen Beschluss außerhalb der Versammlung bestellt. Die Parteien erklären daher den Rechtsstreit übereinstimmend für erledigt. Das AG legt Kosten des Rechtsstreites K1 und K2 auf. Die Wohnungseigentümer seien im Vorfeld nicht hinreichend über die Eckpunkte des Angebotes des X informiert worden. Hiergegen richtet sich die sofortige Beschwerde.

4 Die Entscheidung

Mit Erfolg! Da auf der Versammlung alle Wohnungseigentümer erschienen seien, komme es auf die Frage, ob K1 und K2 zur Einladung berechtigt gewesen seien, nicht an. Die Ablehnung der Beschlussfassung über die Verwalterbestellung habe keiner ordnungsmäßigen Verwaltung entsprochen. Denn in einer verwalterlosen Gemeinschaft bestehe, schon aus Gründen der Vertretung, ein Anspruch jedes Wohnungseigentümers auf einen Verwalter. Dieser Anspruch habe im Fall nur durch die Bestellung des X erfüllt werden können. Zwar seien der Einladung keine Alternativangebote beigefügt worden. Es sei aber auch unstreitig, dass weitere Personen nicht bereit gewesen seien, die Kleinst-Wohnungseigentumsanlage zu verwalten. Gebe es nur einen Kandidaten, der zur Auswahl stehe und annehmbare Konditionen vorlege, reduziere sich das Ermessen der Wohnungseigentümer aber im Regelfall auf die Wahl dieses Kandidaten. Inhaltliche Einwände gegen das Angebot X seien im Fall nicht vorgetragen und auch nicht ersichtlich, sodass es auf die Frage, ob eine Bestellung auch dann zwingend sei, wenn das Angebot für die Wohnungseigentümer wirtschaftlich untragbar wäre, nicht ankomme.

5 Hinweis

Problemüberblick

Im Fall geht es darum, wann die Wohnungseigentümer eine Person zum Verwalter bestellen müssen.

Ermessensreduktion auf null

Das LG meint, die Wohnungseigentümer müssten eine Person zum Verwalter bestellen, wenn weitere Personen nicht bereit seien, eine Kleinst-Wohnungseigentumsanlage zu verwalten. Dem ist zuzustimmen, wenn die Suchweite ausreichend war. Hier gilt: Bei der Suche nach Alternativ- und Konkurrenzangeboten bestehen grundsätzlich keine geografischen Grenzen. Es kann sowohl regional als auch überregional bzw. auch über der Landesgrenze nach Angeboten gefragt werden. Ob diese Anforderung erfüllt war, musste das LG wohl nicht prüfen. Die Frage scheint unstreitig gewesen zu sein.

Was ist für die Verwaltungen besonders wichtig?

Das Angebot des X – 55 EUR netto + Umsatzsteuer + Sondervergütungen – zeigt, dass die Verwaltung von Kleinst-Wohnungseigentumsanlagen nicht attraktiv ist. Hier muss man mit einem spitzen Bleistift rechnen und darf sich nicht verkalkulieren.

6 Entscheidung

LG Frankfurt a. M, Beschluss v. 22.8.2023, 2-13 T 56/23