VERWALTERBESTELLUNG - Für "überdurchschnittliches" Honorar müssen besondere Gründe sprechen

Leitsatz

Es besteht kein Anspruch einer Minderheit der Teilnehmer einer Wohnungseigentümerversammlung darauf, dass Bewerber um die Verwaltertätigkeit in der Versammlung angehört werden. Die Bestellung eines Verwalters, dessen Vergütung um rund 40 Prozent über den Konkurrenzangeboten liegt, entspricht nur dann ordnungsmäßiger Verwaltung, wenn es für die Bezahlung des Mehrbetrags sachliche Gründe gibt.

Fakten:

In der Eigentümerversammlung stand die Bestellung des Verwalters an. Der Geschäftsführer der amtierenden Verwalterin erklärte, dass diese zur Fortführung der Verwaltung bereit sei. Er ließ dann da rüber abstimmen, ob die weiteren Bewerber, die vor dem Versammlungslokal warteten, angehört werden sollen. Dies wurde mehrheitlich abgelehnt. Die Verwalterin wurde danach erneut für eine weitere Amtsperiode bestellt. Der entsprechende Bestellungsbeschluss wurde seitens einiger Wohnungseigentümer angefochten. Der Bestellungsbeschluss war nun noch nicht deswegen für ungültig zu erklären, weil die weiteren Bewerber um das Verwalteramt in der Versammlung nicht angehört wurden. Grundsätzlich besteht nämlich keine Verpflichtung, anwesende Bewerber um das Verwalteramt anzuhören. Es gibt ebenso grundsätzlich kein Recht der Minderheit, die Anhörung von Kandidaten für das Verwalteramt zu verlangen. Das OLG München konnte den vorliegenden Rechtsstreit jedoch nicht abschließend entscheiden und musste diesen zwecks weiterer Aufklärung zurückverweisen. Von den Vorinstanzen sind nämlich keine tatsächlichen Feststellungen darüber getroffen worden, ob die Wiederbestellung ordnungsmäßiger Verwaltung entsprach. Denn die Konkurrenzunternehmen hatten ihre Verwaltertätigkeit zwischen 10 EURO und 10,80 EURO je Wohnung und Monat zzgl. Mehrwertsteuer angeboten, während die wiederbestellte Verwalterin 14,31 EURO pro Monat und Wohnung zzgl. Mehrwertsteuer verlangt. Zwar besteht kein Grundsatz, dass die Wohnungseigentümer gehalten sind, stets die billigste Verwaltung zu wählen. Sie können auch andere Gesichtspunkte, ins- besondere die Zuverlässigkeit und den Umfang der Aufgabenerfüllung, bei der Entscheidungsfindung mit berücksichtigen. Bei einer die Differenz von immerhin rund 40 Prozent bedarf es jedoch der Prüfung, ob diese erhebliche Preisdifferenz sachlich gerechtfertigt ist. Eine Zahlung überhöhter Entgelte entspricht nämlich nicht ordnungsmäßiger Verwaltung i. S. d. § 21 Abs. 3 WEG.

Link zur Entscheidung

OLG München, Beschluss vom 07.09.2007, 32 Wx 109/07

Fazit:

Die Wiederbestellung des Verwalters könnte vorliegend also an dem Preisdumping innerhalb der Verwalterbranche scheitern. Ein Verwalterhonorar in Höhe von 14,31 EUR je Wohnungseinheit dürfte jedenfalls für sich genommen sicherlich nicht überhöht sein. Allein die Tatsache, dass Konkurrenzunternehmen die Verwaltung deutlich billiger anbieten, dürfte es wohl kaum rechtfertigen, den Bestellungsbeschluss für ungültig zu erklären.