Verwalterbestellung: Nachweis

Leitsatz

Wird ein Verwalter durch einen Beschluss außerhalb der Versammlung bestellt, ist seine Legitimation durch eine öffentlich beglaubigte Zustimmungserklärung sämtlicher Wohnungseigentümer nachzuweisen, wenn kein Fall des § 23 Abs. 3 Satz 2 WEG vorliegt.

Normenkette

§§ 12 Abs. 1, 23 Abs. 3, 26 Abs. 4 WEG

Das Problem

Ein LG verhängt gegen einen Notar eine Geldbuße i. H. v. 350 EUR. Es wirft ihm vor, den Kaufpreis aus dem Kauf eines Wohnungseigentums unter Missachtung einer Veräußerungsbeschränkung nach § 12 Abs. 1 WEG verfrüht fällig gestellt zu haben. Die Zustimmung des aktuellen Verwalters, der nach § 23 Abs. 3 Satz 1 WEG bestellt worden war, sei nicht nachgewiesen gewesen. Auf die dagegen erhobene Klage hebt das OLG die Disziplinarverfügung mit der Maßgabe auf, dass gegen den Notar eine Missbilligung ausgesprochen wird. Dagegen wendet sich dieser zum BGH.

Die Entscheidung

Ohne Erfolg! Der Kaufpreis sei tatsächlich noch nicht fällig gewesen. Denn die wirksame Bestellung des Verwalters sei im Zeitpunkt der Fälligkeitsmitteilung noch nicht ausreichend belegt worden. Werde ein Verwalter – wie im Fall – außerhalb der Versammlung bestellt, sei seine Legitimation nach h. M. durch öffentlich beglaubigte Zustimmungserklärung sämtlicher Wohnungseigentümer nachzuweisen (Hinweis u. a. auf Hügel/Elzer, 3. Aufl., § 26 WEG Rn. 182), wenn kein Fall des § 23 Abs. 3 Satz 2 WEG vorliegt. Der Senat neige dieser h. M. zu, brauche dies aber nicht zu entscheiden. Denn auch nach der Minderansicht wären die Eintragungsvoraussetzungen des § 29 GBO nicht erfüllt. Danach hätten zumindest die Unterschriften der Personen, die die Niederschrift über die Feststellung des Beschlusses unterzeichnet hatten, öffentlich beglaubigt werden müssen. Selbst hieran fehle es aber.

Hinweis

Problemüberblick

Im Fall geht es um die Frage, wie man gegenüber dem Grundbuchamt nachweist, wer zum Verwalter bestellt ist, wenn der Beschluss außerhalb der Versammlung gefasst wird. Denn § 26 Abs. 4 WEG regelt nur den Fall eines Beschlusses, der in einer Versammlung gefasst wird (dann genügt die Vorlage einer Niederschrift über den Bestellungsbeschluss, bei der die Unterschriften der in § 24 Abs. 6 WEG bezeichneten Personen öffentlich beglaubigt sind). Ferner geht es um eine Fälligkeitsbestätigung.

Fälligkeitsbestätigung

Ein Notar hat die Pflicht, den Kaufpreis fällig zu stellen, sobald ihm alle zur vertragsgemäßen Umschreibung erforderlichen Genehmigungen und Erklärungen vorliegen (§ 24 Abs. 1 Satz 1 BNotO). Eine solche Fälligkeitsbestätigung – auf die der Empfänger vertraut – muss inhaltlich richtig sein.

Nachweis der Bestellung

Über die Bestellung und Abberufung des Verwalters beschließen die Wohnungseigentümer entweder im Rahmen einer Versammlung. Über diesen Beschluss ist eine Niederschrift aufzunehmen und vom Vorsitzenden (in der Regel der Verwalter, § 24 Abs. 5 WEG), einem Wohnungseigentümer sowie – soweit vorhanden – vom Vorsitzenden des Verwaltungsbeirats oder dessen Vertreter zu unterschreiben (§§ 24 Abs. 6 Sätze 1 und 2, 23 Abs. 1 WEG). Findet dagegen keine Versammlung statt, müssen dem Beschluss alle Wohnungseigentümer in Textform zustimmen, wenn nicht nach § 23 Abs. 3 Satz 2 WEG beschlossen wird (dann reicht eine einfache Mehrheit). Der BGH klärt hier der Sache nach, dass deshalb auch alle Wohnungseigentümer ihre Zustimmung öffentlich beglaubigen lassen müssen.

Entscheidung

BGH, Beschluss v. 19.7.2021, NotSt(Brfg) 1/21