Verwalterbestellung: Versendung von Alternativangeboten?

1 Leitsatz

Liegen bei einer Verwalterwahl Alternativangebote vor, sind diese den Wohnungseigentümern rechtzeitig zur Verfügung zu stellen. Ob für die Wiederbestellung des amtierenden Verwalters überhaupt Angebote einzuholen waren, ist dabei bedeutungslos.

2 Normenkette

§§ 23 Abs. 2, 24 Abs. 1 WEG

3 Das Problem

Die Wohnungseigentümer bestellen V zum Verwalter. Wohnungseigentümer K geht gegen den Beschluss vor. Er rügt, den Wohnungseigentümern seien vor der Beschlussfassung die vorhandenen Alternativangebote nicht übersandt worden. In der Einladung sei lediglich mitgeteilt worden, welche anderen Verwalterkandidaten zur Auswahl stünden, ohne dass insoweit mit Ausnahme des bisherigen und wiederbestellten Verwalters Adressen oder sonstige Kontaktdaten angegeben oder Informationen zu den Konditionen mitgeteilt worden seien.

4 Die Entscheidung

Die Anfechtungsklage hat Erfolg! Die Wohnungseigentümer hätten keine Entscheidung auf einer sachgerechten Basis treffen können. Dieses führe dazu, dass die Ermessensentscheidung fehlerhaft war. Soweit die Berufung darauf hinweise, dass es sich um eine vorgezogene Wiederbestellung handele, ändere dies nichts. Dabei komme es nicht darauf an, ob Alternativangebote einzuholen waren. Denn es lagen, wie sich aus der Einladung ergebe, Alternativangebote vor. Dann müssten den Eigentümern diese aber auch rechtzeitig zur Verfügung gestellt werden, damit eine sachgerechte Entscheidung möglich sei (Hinweis u. a. auf Hügel/Elzer, WEG, 3. Aufl., § 24 Rn. 101). Die Verwalterwahl bleibe auch im Fall einer Wiederbestellung eine Ermessensentscheidung und reduziere sich nicht allein auf die Frage, ob der bisher bestellte Verwalter erneut bestellt wird oder dies nicht der Fall sein soll. Soweit die Berufung anführe, einzelne Kandidaten hätten sich schon in der Vergangenheit um die Bestellung bemüht und sich auch schon mehrfach vorgestellt, so genüge dies nicht. Angesichts der erheblichen Zerstrittenheit innerhalb der Wohnungseigentümer liege kein Fall vor, in dem ohne Weiteres gesagt werden könne, dass die Wohnungseigentümer unproblematisch mit dem bisherigen Verwalter gut zurechtkommen und daher eine weitere Ermessensentscheidung angesichts des damit verbundenen Aufwands unverhältnismäßig wäre.

Hinweis

1. Eine ordnungsmäßige Beschlussfassung kann es erfordern, mit der Einladung und unabhängig von der Bezeichnung des Gegenstands der Beschlussfassung zusätzlich eine Unterlage zur Verfügung zu stellen. Diese Unterlage hat das Ziel, den Wohnungseigentümern eine inhaltliche Befassung mit dem Beschlussgegenstand zu ermöglichen, jedenfalls zu erleichtern. Was gilt, ist u. a. abhängig von

   • der Frage nach der Komplexität des Beschlussgegenstandes,
   • der Frage, inwieweit ein Bedürfnis der Wohnungseigentümer anzuerkennen ist, sich umfassend anhand von konkreten Unterlagen vor der Versammlung ein Bild zu machen und
   • der Frage, inwieweit die Wohnungseigentümer vom Beschlussgegenstand bereits ein Bild haben, beispielsweise durch eine Vorbefassung in früheren Versammlungen.
   • Ferner ist es möglich, dass bereits ein Dritter den Wohnungseigentümern die Unterlage zur Verfügung gestellt hatte.

   Die Prüfsteine zeigen auf, dass die Frage in der Regel nicht abstrakt, sondern nur im Einzelfall beantwortet werden kann. Im Zweifel sollte man eine Übersendung von Unterlagen für notwendig erachten, da den Wohnungseigentümern eine intensive Auseinandersetzung mit diesen in aller Regel in der Versammlung selbst nicht möglich, jedenfalls nicht zumutbar ist.

2. Bedürfen die Wohnungseigentümer einer Unterlage zum Verständnis des Beschlussgegenstandes, muss ihnen diese selbst zur Verfügung gestellt werden. Geht es um die Sichtung verschiedener Angebote, ist allerdings auch vorstellbar, einen Vergleichsspiegel zu erstellen, in dem die wichtigsten Vertragsgegenstände tabellarisch aufgeführt werden, und den Wohnungseigentümern im Übrigen die Möglichkeit zu geben, die Unterlage im Verwalterbüro zu studieren. Die Übersendung der Unterlage oder eines Vergleichsspiegels ist als Anhang zu einer E-Mail möglich.
3. Zu welchem Zeitpunkt eine Unterlage selbst oder der Vergleichsspiegel den Wohnungseigentümern zur Verfügung zu stellen ist, ist wieder eine Frage des Einzelfalls. Im Grundsatz ist die Frist des § 24 Abs. 4 Satz 2 WEG maßgeblich. Denn die Ladungsfrist beschreibt den Zeitraum, den der Gesetzgeber als notwendig erachtet, sich auf eine Versammlung vorzubereiten. Im Ausnahmefall und abhängig vom jeweiligen Beschlussgegenstand kann aber auch etwas anderes gelten.

4. Im Grundsatz ist es für jede Unterlage vorstellbar, dass sie den Wohnungseigentümern zur Verfügung zu stellen ist. In Betracht kommen beispielsweise Angebote jeglicher Art, Baubeschreibungen, Gerichtsentscheidungen, Gutachten, Leistungsverzeichnisse, Lichtbilder, Verträge oder ihre Entwürfe. Als Unterlagen, die den Wohnungseigentümern stets zu übersenden sind, werden bislang angesehen:

   • die Gesamtabrechnung und die einen Wohnungseigentümer betreffende Einzelabrechnung als Zahlenwerk,
   • der Wirtschaftsplan und der jeweilige Einzelwirtschaftsplan eines Wohnu...