Verwalterhaftung - Schaden entfällt nicht durch Ausgleich im Rahmen der Jahresabrechnung

Leitsatz

Die Eigentümergemeinschaft ist zur Geltendmachung eines aufgrund einer Verletzung des Verwaltervertrags in ihrem Verwaltungsvermögen entstandenen Schadens aktivlegitimiert. Ein der Eigentümergemeinschaft in ihrem Verwaltungsvermögen entstandener Schaden entfällt nicht dadurch, dass der Schadensbetrag in die Jahresabrechnung eingestellt und auf die einzelnen Eigentümer nach dem im Innenverhältnis unter ihnen geltenden Kostenverteilungsschlüssel verteilt wird.

Fakten:

Der Verwalter hatte Hausmeister- und Hausreinigungsverträge zunächst mit sich selbst, später dann mit einer GmbH abgeschlossen, deren Gesellschaf terin seine Ehefrau war. Mit den konkreten Hausmeister- und Hausreinigungstätigkeiten hatte er ein erheblich günstigeres Subunternehmen beauftragt und insoweit für sich, später dann für die GmbH Gewinne zulasten der Eigentümergemeinschaft erwirtschaftet. Dass dieses Vorgehen nicht nur einen wichtigen Grund zur Abberufung des Verwalters darstellte, sondern auch einen Schadensersatzanspruch der Gemeinschaft gegen den Verwalter begründet, haben die Richter nun bestätigt.

Zunächst war davon auszugehen, dass der Verwaltervertrag zwischen dem Verwalter und der Eigentümergemeinschaft als Verband geschlossen wurde. Insoweit war der Gemeinschaft auch in ihrem Verwaltungsvermögen infolge der Pflichtverletzung des Verwalters ein Schaden in Höhe der die Kosten des Subunternehmers übersteigenden Mehrkosten entstanden. Denn die Gemeinschaft hat letztlich aus ihrem Verwaltungsvermögen die Mehrkosten beglichen. Hierbei handelt es sich um ein ihr selbst zustehendes Sondervermögen, hinsichtlich dessen Schädigung auch nur sie selbst anspruchsberechtigt ist. Folglich ist auch die Eigentümergemeinschaft zur Geltendmachung eines aufgrund einer Verletzung des Verwaltervertrags in ihrem Verwaltungsvermögen entstandenen Schadens aktivlegitimiert. Dies ist Folge der Anerkennung ihrer im Außenverhältnis gegenüber Dritten bestehenden Teilrechtsfähigkeit und ergibt sich aus § 10 Abs. 6 Satz 2, Abs. 7 WEG. Der Einwand des Verwalters, der Gemeinschaft sei gar kein Schaden entstanden, da die entsprechenden Kosten in der Jahresabrechnung enthalten waren und durch Hausgeldzahlungen der Eigentümer beziehunsweise durch Betriebskostenzahlungen ihrer Mieter ausgeglichen worden seien, konnte selbstverständlich nicht überzeugen. Hierbei handelt es sich nämlich lediglich um eine weitere Schadensfolge, die den bei der Gemeinschaft entstandenen Schaden nicht entfallen lässt.

Link zur Entscheidung

KG Berlin, Beschluss vom 28.1.2010 – 24 W 43/09

Fazit:

Die Entscheidung ist richtig. Nur weil die Mehrkosten durch Beitragsleistungen - oder auch Zahlungen von Mietern aus Betriebskostenabrechnungen - ausgeglichen wurden, entfällt selbstverständlich der Schaden nicht.