VERWALTERHAFTUNG - Verwalter haftet für seine Mitarbeiter

Leitsatz

Eine Mitarbeiterin des Verwalters, der eine EC-Karte für das Konto der Wohnungseigentümergemeinschaft überlassen ist und die Zugang zum Ordner mit der Geheimzahl hat, ist Erfüllungsgehilfin des Verwalters hinsichtlich der Pflicht, die Konten der Wohnungseigentümergemeinschaft ordnungsgemäß zu verwalten.

Fakten:

In der Vergangenheit wurden vom Konto der Wohnungseigentümergemeinschaft unberechtigt Überweisungen und Barabhebungen getätigt. Die Gemeinschaft macht entsprechende Schadensersatzansprüche gegen den Verwalter geltend. Dieser verteidigt sich damit, nicht er habe die Kontenbewegungen veranlasst, sondern eine Mitarbeiterin von ihm. Mit diesem Argument konnte der Verwalter vorliegend jedoch nicht durchdringen. Denn auch in diesem Fall besteht ein entsprechender Schadensersatzanspruch gegen den Verwalter, da dessen Mitarbeiterin als seine Erfüllungsgehilfin gemäß § 278 BGB anzusehen ist, für deren Verhalten er einzustehen hat. Zwar ist eine Person nur dann als Erfüllungsgehilfe i.S.d. § 278 BGB anzusehen, wenn die schadensverursachende Handlung in einem inneren sachlichen Zusammenhang mit den Aufgaben steht, die der Schuldner dem Erfüllungsgehilfen im Hinblick auf die Vertragserfüllung zugewiesen hat. Bereits aber die Tatsache, dass die Mitarbeiterin im Besitz der EC-Karte war und es zu ihren Aufgaben gehörte, Kontoauszüge abzuholen, begründet eine unmittelbare Verbindung zur Verwalterpflicht der Kontoführung und Überwachung. Hinzu kommt, dass die Mitarbeiterin Zugang zu dem Ordner hatte, in dem die Geheimzahl aufbewahrt war. Damit hatte der Verwalter die Schädigung der Eigentümergemeinschaft in einer Weise erleichtert, die man durchaus auch bereits als eigene Fahrlässigkeit ansehen könnte. Zu den Aufgaben eines Verwalters gehört es auch, die Konten der Wohnungseigentümergemeinschaft regelmäßig, spätestens bei Rechnungsabschlüssen, zu kontrollieren. Hätte er dies selbst getan, hätten ihm die unberechtigten Buchungen auffallen müssen. Hat er dies seiner Mitarbeiterin überlassen, so ist dies ein weiterer Punkt, der den inneren Zusammenhang mit den Verwalteraufgaben herstellt.

Link zur Entscheidung

OLG München, Beschluss vom 24.07.2006, 32 Wx 077/06

Fazit:

Die Entscheidung entspricht der herrschenden Meinung. Die Eigentümergemeinschaft musste sich insbesondere kein Mitverschulden nach § 254 BGB zurechnen lassen. Dass der Verwaltungsbeirat die Unregelmäßigkeiten nicht bemerkt hatte, ist jedenfalls der Gemeinschaft nicht zuzurechnen. Es ist nämlich Aufgabe des Verwalters, die Konten ordnungsgemäß zu führen. Die Wohnungseigentümergemeinschaft ist nicht verpflichtet, eine Kontrolle der Konten durchzuführen. Zwar gehört die Prüfung der Abrechnung zu den Aufgaben des Verwaltungsbeirats nach § 29 Abs. 3 WEG. Dabei handelt es sich aber nur um eine Sollvorschrift. Zudem ist die Wohnungseigentümergemeinschaft nicht verpflichtet, einen Verwaltungsbeirat zu bestellen. Wenn aber schon keine Verpflichtung zur Überprüfung der Abrechnung besteht, kann der Verwalter keine Rechte daraus ableiten, dass bei dieser Überprüfung ein Fehler nicht aufgedeckt wird.