Verwalterhonorar darf nicht der Instandhaltungsrückstellung entnommen werden

Leitsatz

1. Verwalterhonorar darf nicht der Instandhaltungsrückstellung entnommen werden
2. Ungültige Honorarerhöhungs-Spannungsklausel in einem Verwaltervertrag

Normenkette

§§ 26, 27 WEG; § 307 Abs. 1 BGB

Kommentar

1. Es widerspricht den Grundsätzen ordnungsgemäßer Verwaltung, wenn ein Verwalter sein Honorar der Instandhaltungsrücklage entnimmt. Die Gelder der Rücklage sind zweckgebunden und können grundsätzlich nicht zur Tilgung anderer Kosten, insbesondere eigener Honoraransprüche des Verwalters verwendet werden (vgl. z.B. Weitnauer/Lüke, WEG, 9. Aufl., § 27, Rn. 29). Vorliegend handelte es sich bei der Entnahme um eine Reduzierung der Rücklage von etwa ¼ der Ansparsumme. Ein solcher Verstoß gegen die Grundsätze ordnungsgemäßer Verwaltung ist anfechtbar, mag auch die Mehrheit der Eigentümer die Vorgehensweise gebilligt haben.

   Auch darf ein Verwalter seine Honorarerhöhung nicht in einen Wirtschaftsplan einstellen.

2. Will ein Verwalter seine Vergütung erhöhen, bedarf es dazu grds. eines Mehrheitsbeschlusses der Eigentümer, in dessen Ausführung sodann der Änderungsvertrag zwischen den Wohnungseigentümern und dem Verwalter zu schließen ist. Eine Klausel in einem formularmäßigen Verwaltervertrag (hier: "Der Verwalter ist berechtigt, die Verwaltergebühren jährlich höchstens einmal der Verwaltungskostenentwicklung anzupassen"), ist nach § 307 Abs. 1 BGB ungültig. Die Bestimmung ist nicht klar und auch nicht verständlich, wenn nicht sogar unsinnig. Eine allgemeine Verwaltungskostenentwicklung gibt es nicht. Woran die Erhöhung der Verwaltervergütung geknüpft werden soll, lässt sich nicht feststellen.

Link zur Entscheidung

OLG Düsseldorf, Beschluss vom 25.01.2005, I-3 Wx 326/04OLG Düsseldorf v. 25.1.2005, I-3 Wx 326/04, ZMR 6/2005, 468