Verwalterhonorar und Kostenverteilung

Leitsatz

Verwalterhonorar und Kostenverteilung

Normenkette

§ 675 BGB

Kommentar

Die im Verwaltervertrag vereinbarte Vergütung pro Wohneinheit kann von der Verteilung der Verwaltervergütung im Verhältnis der Wohnungseigentümer untereinander abweichen. Die richtige Verteilung spielt erst bei der Aufstellung der Jahresabrechnung und des Wirtschaftsplans eine Rolle (vgl. auch KG, DWE 1985, 126; OLG Köln v. 24.5.2002, 16 Wx 84/02, NZM 2002, 615; Niedenführ/Schulze, WEG, 6. Aufl. § 26 Rn. 63; Briesemeister, ZMR 2003, 312, 314). Im vorliegenden Fall lag die Höhe der im Rahmen der Verwalterbestellung vereinbarten Vergütung auch im Bereich ordnungsgemäßer Verwaltung (vgl. Niedenführ/Schulze, § 26 Rn. 57).

Link zur Entscheidung

BayObLG, Beschluss vom 23.12.2003, 2Z BR 189/03 = ZMR 5/2004, 358

Anmerkung

Um Irritationen der Eigentümer bei der Bestellung eines bestimmten Verwalters und bei Beschlussgenehmigung seines Vertragsangebots zu vermeiden, sollte der betreffende Kandidat seine Honorarkalkulation - bezogen auf einen Monat oder ein Jahr - offen legen und im Rahmen einer Bewerbung auch begründen. Kennt er den evtl. gesondert vereinbarten internen Verteilungsschlüssel nicht, kann er Beispiele erwähnen, welcher Anteil in Abrechnung und Wirtschaftsplänen auf die einzelnen Einheiten bzw. Eigentümer entfällt (Betrag X pro Einheit oder pro Miteigentumsanteil oder pro qm-Wohn- bzw. Nutzfläche). Ist der Verwalter-Kandidat bei Abgabe seines Angebots über den internen Verteilungsschlüssel noch nicht informiert, sollte er im Vertragsangebot auch keine Aufteilungshinweise geben, die ggf. in Widerspruch zum gesetzlichen oder gesondert vereinbarten internen Verteilungsschlüssel stehen könnten (vgl. insoweit auch mein Verwaltervertrags-Muster in ETW, Gr. 11). Im Verwaltervertrag kann wohl auch über vertragsgenehmigenden Beschluss nicht ein interner Verteilungsschlüssel zur Ausgabenposition der Verwaltervergütung geändert werden; der Vertragsgenehmigungsbeschluss mit unrichtigem Verteilerschlüssel wäre zumindest über Beschlussanfechtung insoweit teilungültig, u.U. sogar teilnichtig (was noch umstritten sein dürfte). Zu Abrechnungen und Wirtschaftsplänen ist auf den vereinbarten oder den gesetzlichen Verteilungsschlüssel auch bei der Ausgabenposition Verwaltervergütung (vgl. § 16 Abs. 2 WEG) abzustellen, da andernfalls Genehmigungsbeschlüsse auch insoweit erfolgreich anfechtbar wären.