Verwalterpflichten - Unverzügliche Information über Rechtsstreitigkeiten

Leitsatz

§ 27 Abs. I Nr. 7 WEG ist dahingehend auszulegen, dass eine entsprechende Informationspflicht des Verwalters nur dann besteht, wenn den Wohnungseigentümern ein gesteigertes Informationsbedürfnis zukommt. Ein solches ist dann anzunehmen, wenn sie am Verfahren beteiligt sind oder dies für sie möglich wäre. Es besteht dagegen nicht bei Geltendmachung von Wohngeldrückständen gegen einzelne Wohnungseigentümer.

Fakten:

Die Wohnungseigentümer hatten auf einer Eigentümerversammlung beschlossen, die Verwalterin ausdrücklich von der seit Inkrafttreten der WEG-Novelle zum 1. Juli 2007 bestehenden Verpflichtung freizustellen, die Wohnungseigentümer unverzüglich über die gerichtliche Geltendmachung eines Hausgeldanspruchs gegen einzelne Wohnungseigentümer zu unterrichten. Stattdessen soll die Verwalterin in der jährlichen ordentlichen Eigentümerversammlung über den Stand der laufenden und im abgerechneten Wirtschaftsjahr abgeschlossenen gerichtlichen Mahnverfahren berichten. Dieser Beschluss wurde angefochten.

Die Anfechtungsklage war abzuweisen. Jedenfalls ist die Bestimmung des § 27 Abs. 1 Nr. 7 WEG bereits aus ihrer Entstehungsgeschichte im Gesetzgebungsverfahren - entgegen ihres Wortlauts - nicht derart weit auszulegen, dass diese auch eine unverzügliche Information über Hausgeldverfahren statuiert. Vielmehr ist die Informationspflicht des Verwalters auf die Fälle zu beschränken, in denen die Wohnungseigentümer Beklagte oder gemäß § 48 Abs. 1 Satz 1 WEG beizuladen sind. Ein einschränkender Anwendungsbereich ergibt sich letztlich auch daraus, dass der Verwalter über ein Verfahren nach § 43 Nr. 5 WEG, das sich etwa auf ein Sondereigentum bezieht, mangels Kenntnis hiervon gar nicht berichten kann. Insoweit besteht eine Informationspflicht für den Verwalter gemäß § 27 Abs. 1 Nr. 7 WEG nur in den Fällen, in denen den Wohnungseigentümern ein gesteigertes Informationsbedürfnis zukommt - also dann, wenn sie am Verfahren beteiligt sind oder dies für sie möglich wäre. Ein derart gesteigertes Informationsbedürfnis besteht dagegen in Hausgeldverfahren nicht, da hier die einzelnen Wohnungseigentümer weder Beklagte, noch gemäß § 48 Abs. 1 Satz 1 WEG beizuladen sind.

Link zur Entscheidung

LG München I, Urteil vom 17.12.2009, 36 S 4853/09

Fazit:

Die Auffassung des LG München I ist zwar nicht unbestritten, überzeugt jedoch. Vor Inkrafttreten der WEG-Reform sah das WEG überhaupt keine Informationspflichten des Verwalters über anhängige Rechtsstreitigkeiten vor. Der Regierungsentwurf sah insoweit lediglich eine Informationspflicht des Verwalters für den Fall vor, dass er über solche Streitigkeiten zu informieren habe, die gegen ihn auf Erfüllung seiner Pflichten erhoben werden. In seiner Stellungnahme zum Regierungsentwurf hatte der Bundesrat ausdrücklich ausgeführt, der Verwalter habe die Wohnungseigentümer nicht nur über derartige Rechtsstreitigkeiten zu unterrichten, sondern über sämtliche gemäß § 43 WEG, in denen er Zustellungsvertreter der Wohnungseigentümer ist. Auch wenn der Gesetzeswortlaut dies nicht widerspiegelt, entspricht diese Auslegung auch der Gegenäußerung der Bundesregierung sowie auch der Beschlussempfehlung des Rechtsausschusses.