Verwaltervertrag: Ermächtigung der Verwaltungsbeiräte

1 Leitsatz

Ein Beschluss, der die Verwaltungsbeiräte ermächtigt, "den vorgelegten Verwaltervertrag zu verhandeln und im Namen aller Miteigentümer zu zeichnen", entspricht nach einer Auslegung ordnungsmäßiger Verwaltung.

2 Normenkette

§ 26 Abs. 3 WEG

3 Das Problem

Die Wohnungseigentümer beschließen, die X-GmbH für den Zeitraum vom 20.3.2020 bis zum 31.12.2023 zur Verwalterin zu bestellen. Die Verwaltervergütung soll ab dem 1.4.2020 pro Einheit und Monat 45 EUR zzgl. gesetzlicher Umsatzsteuer betragen. Die Verwaltungsbeiräte werden ermächtigt, "den vorgelegten Verwaltervertrag zu verhandeln und im Namen aller Miteigentümer zu zeichnen". Gegen diese Ermächtigung wendet sich Wohnungseigentümer K. Er meint, der Beschluss sei wegen fehlender Beschlusskompetenz nichtig. Es sei unzulässig, dass die Verwaltungsbeiräte den Verwaltervertrag namens der Wohnungseigentümer abschließen. Richtiger Vertragspartner müsse die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer sein. Ferner sei der Beschluss nichtig, da er aufgrund seiner fehlenden inhaltlichen Bestimmtheit undurchführbar sei. Außerdem rügt K, es handele sich um einen "Blankettbeschluss" mit unbegrenzter und undefinierter Ermächtigung, der eine klare und transparente Regelung fehle. Weil neben einer Festvergütung variable Vergütungselemente in einem "Baukastensystem" vorgesehen seien, bleibe unklar, welche Verhandlungsmacht den Verwaltungsbeiräten bei der Unterzeichnung des Verwaltervertrags zukommen solle.

4 Die Entscheidung

Ohne Erfolg! Die Ermächtigung der Verwaltungsbeiräte habe einer ordnungsmäßigen Verwaltung entsprochen. Der Verwaltervertrag solle nach einer Auslegung nicht zwischen den Wohnungseigentümern und der X-GmbH, sondern zwischen der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer und der X-GmbH geschlossen werden. Der Beschluss sei auch ausreichend bestimmt und durchführbar. Im Beschluss hätten die Namen der Verwaltungsbeiräte nicht genannt werden müssen. Denn der Verwaltungsbeirat sei ein Organ der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer, dessen Zusammensetzung sich nach § 29 WEG bestimme. Wie in einem Verwaltungsbeirat Entscheidungen zu treffen seien, ergebe sich nach allgemeinen Grundsätzen. Danach werde bei Anwesenheit von mehr als der Hälfte der Verwaltungsbeiräte mit einfacher Mehrheit der anwesenden Mitglieder entschieden. Den Verwaltungsbeiräten sei auch keine umfassende Verhandlungsmacht eingeräumt worden. Offenkundig habe eine Verhandlung des Vertragsentwurfs den Interessen der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer dienen sollen. Soweit K rüge, es sei nicht klar, was die Verwaltungsbeiräte hätten verhandeln dürfen, ergebe eine Auslegung, dass lediglich Verbesserungen zugunsten der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer zulässig gewesen seien oder geringfügige Abweichungen ohne gegebenenfalls massive Verschlechterungsmöglichkeit.

Hinweis

1. Der Fall gibt einen kleinen Anlass, auf die Beschlussfassung im Verwaltungsbeirat zu schauen. Insoweit referiert das AG die h. M. Nach dieser werden im Verwaltungsbeirat Beschlüsse gefasst, die mit einer Mehrheit der abgegebenen Ja-Stimmen zustande kommen, wobei – entsprechend § 25 Abs. 1 WEG – Enthaltungen nicht mitgezählt werden.
2. Interessant ist ferner, dass das AG den Beschluss gegen seinen Wortlaut und sehr "wohlwollend" auslegt. Denn nach dem Beschluss war tatsächlich vorgesehen, dass die Wohnungseigentümer den Verwaltervertrag schließen sollen, und ferner war den Verwaltungsbeiräten für den Inhalt des Verwaltervertrags im Ergebnis "freie Hand" gegeben worden. Beide Formulierungen sind wenigstens unglücklich zu nennen und sollten einem professionellen Verwalter keinesfalls unterlaufen. In Bezug auf den Verwaltervertrag sollte anders vorgegangen werden. Den Wohnungseigentümern sollte immer ein ausverhandelter Verwaltervertrag vorliegen, den diese dann namens der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer genehmigen können. Den Verwaltungsbeiräten sollte nur die Aufgabe zukommen, mit dem Verwalter namens der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer über einen Vertragsentwurf Verhandlungen zu führen.

3. Im Fall verlangte der Verwalter eine Grundvergütung und Sondervergütungen. Insoweit gilt:

   • Der Verwalter hat grundsätzlich die Wahl, ob er der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer einen Vertrag mit einer Pauschalvergütung anbietet oder einen Vertrag mit einer in Teilentgelte aufgespaltenen Vergütung.
   • Unter dem Gesichtspunkt der ordnungsmäßigen Verwaltung erfordert eine solche Vergütungsregelung eine klare und transparente Abgrenzung derjenigen Aufgaben, die von einer vorgesehenen Grundvergütung erfasst sein sollen, von denen, die gesondert zu vergüten sind.
   • Ferner muss bei den Aufgaben, die in jeder Wohnungseigentümergemeinschaft laufend anfallen, der tatsächliche Gesamtumfang der Vergütung erkennbar sein.
   • Ferner muss bei den Aufgaben, die in jeder Wohnungseigentümergemeinschaft laufend anfallen, der tatsächliche Gesamtumfang der Vergütung erkennbar sein.
   • Dieses wohnungseigentumsrechtliche Erfordernis wird einer Aufteilung der Vergütung für einzelne Tätigkeiten in aller Regel entgegenstehen.

Danach dürften die zurze...