1 Leitsatz
Eine Verwaltung hat grundsätzlich nur dann einen Anspruch auf Erstattung ihrer Kosten für die Bescheinigung der haushaltsnahen Kosten und für ihre Leistungen im Zusammenhang mit der DSGVO, wenn das vereinbart ist. Setzt eine Verwaltung eine Anwendung (Software) zur Verwaltung ein, für die sie einem Dritten ein Entgelt schuldet (hier: eine Verwaltersoftware der Hausbank München e. G.), kann sie die entsprechenden Kosten grundsätzlich nicht von der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer erstattet verlangen.
2 Normenkette
§ 26 WEG; § 35a EStG
3 Das Problem
Verwalter B überweist sich unter dem Verwendungszweck "Verwaltungsgebühren DSGVO" einen Betrag in Höhe von 2.713,20 EUR und unter dem Verwendungszweck "HHDL" (= haushaltsnahe Dienstleistungen) einen Betrag in Höhe von 5.087,25 EUR vom Konto der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer K auf sein Geschäftskonto. Ferner überweist B der Hausbank München e. G. 724,28 EUR (B nutzt eine Anwendung der Hausbank). Der Verwaltervertrag enthält weder für Maßnahmen im Zusammenhang mit der DSGVO noch für die Erstellung der Bescheinigung über die haushaltsnahen Dienstleistungen eine Regelung über eine Sondervergütung. Es gibt auch keine Regelung zur Übernahme von Servicegebühren. Ein Beschluss oder eine anderweitige Abstimmung mit K über eine gesonderte Vergütung liegt jeweils nicht vor.
K verlangt daher von B die Mittel zurück. B wendet ein, er habe die Bescheinigung über die haushaltsnahen Dienstleistungen auf Wunsch der Wohnungseigentümer erstellt. Da dies nicht zu den Grundpflichten gehöre, sei eine gesonderte Vergütung zu bezahlen. Die in Rechnung gestellte Vergütung sei ortsüblich und angemessen. K obliege außerdem die Einhaltung der datenschutzrechtlichen Bestimmungen. Der jeweilige Verwalter müsse diese Aufgabe erfüllen. Diese Aufgabe gehöre nicht zu den vertraglichen Grundleistungen eines Verwalters. Daher könne eine Sondervergütung eingefordert werden. Die in Rechnung gestellte Vergütung sei ortsüblich und angemessen.
4 Die Entscheidung
Die Klage hat Erfolg! K habe gegen B einen Anspruch in der eingeklagten Höhe aus § 812 Abs. 1 Satz 1 Fall 1 BGB. B habe die Beträge jeweils ohne Rechtsgrund erlangt. Einen vertraglichen Anspruch aus dem Verwaltervertrag direkt behaupte B selbst nicht. Eine andere Rechtsgrundlage bestehe aber auch nicht.
Zwar sei die Erstellung von Bescheinigungen nach § 35a EStG an die einzelnen Wohnungseigentümer grundsätzlich keine vom Verwalter kostenfrei zu erbringende Leistung. Er könne dafür in der Regel eine angemessene Zusatzvergütung verlangen. Hierfür sei eine Vereinbarung über eine entsprechende Sondervergütung möglich, aber auch erforderlich. Soweit B angebe, er habe die Leistungen auf Wunsch der Wohnungseigentümer bescheinigt, habe K dies bestritten. Weil die Erstellung der Bescheinigungen im Übrigen im Individualinteresse der Wohnungseigentümer und nicht im Interesse der K liege, sei ein solcher Wunsch der Wohnungseigentümer für das Rechtsverhältnis mit der K irrelevant. B habe ohne weitere Klärung – die ihm ohne Weiteres möglich gewesen sei – nicht davon ausgehen dürfen, dass eine zusatzkostenpflichtige Leistungserbringung dem tatsächlichen oder mutmaßlichen Willen der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer entspreche.
Für die Maßnahmen im Zusammenhang mit der DSGVO sei zu beachten, dass die Verwaltung nach Art. 4 Nr. 7 DSGVO selbst die Verantwortliche sei. Denn die DSGVO verpflichte die Verwaltung als Vertreterin der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer und als Dienstleisterin für Haus- und Wohnungseigentümer zu einmaligen und laufenden zusätzlichen Leistungen. Zur Sicherstellung der Einhaltung der Regelungen der DSGVO sei jede Verwaltung von Gesetz wegen verpflichtet. Die Tätigkeit sei im Rahmen der regulären Verwaltertätigkeit zu erbringen und mit der regulären Verwalterpauschale abgedeckt. Bei den von B an die Hausbank geleisteten Zahlungen handele es sich um Kosten für die bereitgestellte Hausverwaltungssoftware. Es handele sich damit um Aufwendungen zur Erfüllung der eigenen vertraglich geschuldeten Leistungspflicht der B, die ohne explizite Vereinbarung nicht gesondert vergütet werden könne.
5 Hinweis
Problemüberblick
Im Fall verlangt eine Verwaltung die Vergütung von Sonderleistungen (Sondervergütung), die sie nicht mit der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer vereinbart hat.
Sondervergütungen
Die Verwaltung kann für ihre Leistungen eine Sondervergütung verlangen, wenn sie diese mit der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer vereinbart hat. Die Sondervergütung muss außerdem einer AGB-Prüfung standhalten. § 307 Abs. 3 Satz 1 BGB beschränkt die Inhaltskontrolle dabei auf Vertragsbestimmungen, durch die von Rechtsvorschriften abweichende oder diese ergänzende Regelungen vereinbart werden. Eine von einem Verwalter verlangte Vergütung kann daher grundsätzlich nicht inhaltlich nach §§ 305 ff. BGB geprüft werden. Etwas Anderes gilt für eine Vergütung, die sich der Verwalter für im eigenen Interesse liegende Tätigkeiten versprechen lässt. Auch Vergütungsregelungen müssen sich nach § 307 Abs. 3 Satz 2 BGB außerdem an ...