Verwaltervertrag: Vergütung nach Anzahl der Einheiten

1 Leitsatz

Wenn die Verwaltervergütung nach "Einheiten" umzulegen ist und der Verwalter sein Honorar auch nach Einheiten bemisst, so ist bei einer dinglichen Zusammenlegung von 2 Einheiten vor Abschluss des Verwaltervertrags nur noch für die neue größere Einheit Verwalterhonorar zu zahlen.

2 Normenkette

WEG § 16, § 26

3 Sachverhalt

Die Wohnungseigentümer genehmigen den Wirtschaftsplan 2018 und die Abrechnung 2017. Gegen die Beschlüsse geht Wohnungseigentümer K vor. Er hat 2 in seinem Eigentum stehende Wohnungseigentumsrechte rechtlich miteinander vereinigt. Da nach einer Vereinbarung die Vergütung des Verwalters nach Anzahl der Einheiten umzulegen ist, meint K, in Abrechnung und Wirtschaftsplan müsse die Vereinigung berücksichtigt werden.

4 Entscheidung

Das AG sieht das nicht anders! K habe seine Rechte vor Abschluss des Verwaltervertrags zusammengelegt, was ihm nach der Gemeinschaftsordnung auch gestattet gewesen sei. K habe mithin auch nur einmal die Verwaltervergütung zu tragen und nicht, wie im Wirtschaftsplan und in der Abrechnung vorgesehen ist, 2 mal. Die interne Kalkulation des Verwalters sei nicht ausschlaggebend. Ausschlaggebend sei der vereinbarte Umlageschlüssel. Ob der Verwalter nach Kenntnis dieser Einzelheiten eine andere Kalkulation durchführe, sei nicht Gegenstand dieses Rechtsstreits.

Hinweis

Die Wohnungseigentümer können die Anzahl der Wohnungseigentumsrechte ("Einheiten") der Wohnungseigentumsanlage als Umlageschlüssel vereinbaren, etwa für die Vergütung des Verwalters (fehlt es daran, ist diese nach § 16 Abs. 2 WEG umzulegen) oder für Kabelkosten. Eine solche Vereinbarung kann – wie stets – kein Gegenstand des Verwaltervertrags sein. Unterteilt ein Wohnungseigentümer sein Wohnungseigentumsrecht rechtlich, gibt es "Einheiten" nach Maßgabe seiner Unterteilung. Der entsprechende Wohnungseigentümer – oder nach einer Veräußerung mehrere Wohnungseigentümer – tragen nach einer Unterteilung also mehr Kosten als vorher. Vereinigt ein Wohnungseigentümer wie hier mehrere Wohnungseigentumsrechte, ist er hingegen grundsätzlich fiktiv so zu behandeln, als sei er Eigentümer der vorherigen Wohnungseigentumsrechte. Einem Wohnungseigentümer ist es nämlich nicht möglich – sofern nichts anderes vereinbart ist – auf den Umlageschlüssel "Anzahl Einheiten" negativ einzugreifen und seine Kosten zu verringern, die der anderen Wohnungseigentümer aber zu erhöhen. Etwas anderes kann nur für die Verwaltervergütung gelten, soweit diese nach "Einheiten" bemessen wird.

5 Link zur Entscheidung

AG Gelsenkirchen, Urteil v. 30.10.2018, 210 C 398/18