Alexander C. Blankenstein
3.2.1 Laufzeit des Vertrags
Die Bestimmung des § 26 Abs. 2 Satz 1 WEG begrenzt den Zeitraum der Bestellung des Verwalters in zweifacher Hinsicht:
- Der Bestellungszeitraum des Erstverwalters nach Begründung von Wohnungseigentum ist auf 3 Jahre begrenzt,
- im Übrigen ist der Bestellungszeitraum auf 5 Jahre beschränkt.
In aller Regel ist es sinnvoll, aber nicht zwingend, die Vertragslaufzeit an den Bestellungszeitraum zu koppeln. Wird die Vertragslaufzeit nicht an den Bestellungszeitraum gekoppelt, besteht zumindest mit Blick auf eine Wiederbestellung des Verwalters nicht die Gefahr, dass das Schicksal des Verwaltervertrags offenbleibt, sofern er im Rahmen des Beschlusses über die Wiederbestellung des Verwalters keine Erwähnung findet. Allerdings sollte der Verwaltervertrag im Fall der Koppelung seiner Laufzeit an den Bestellzeitraum auch ausdrücklich an diesen Zeitraum geknüpft werden und nicht pauschal geregelt werden, dass der Verwaltervertrag lediglich an die Bestellung gekoppelt ist.
Empfehlenswerte Klausel
§ 1 Vertragslaufzeit
(1) Die Laufzeit dieses Vertrags beginnt mit dem Bestellungszeitpunkt am _________. Der Vertrag wird für eine Laufzeit von ___ Jahren abgeschlossen und endet somit am _________. [Alternativ: Die Laufzeit dieses Vertrags beginnt mit dem Bestellungszeitraum am _________ und endet mit Ablauf des Bestellungszeitraums.]
Nicht zu empfehlende Klausel
"Die Laufzeit des Vertrags ist an die Bestellung des Verwalters gekoppelt."
Im 1. Fall (empfehlenswerte Klausel) ist der Befristungszeitraum konkret festgelegt, im 2. Fall (nicht zu empfehlen) ist er an das Schicksal der Bestellung gekoppelt. Bedeutung hat die Unterscheidung im Fall der vorzeitigen Abberufung des Verwalters im Hinblick auf weitere Vergütungsansprüche des Verwalters. Zu beachten ist nämlich, dass die Abberufung des Verwalters seit Inkrafttreten des WEMoG am 1.12.2020 nicht mehr auf einen wichtigen Grund beschränkbar ist. Der Verwalter kann vielmehr jederzeit grundlos von seinem Amt abberufen werden. Da das WEG insoweit keine Übergangsvorschrift vorsieht, gilt dieser Grundsatz auch für Bestellungs- und Vertragsverhältnisse, die vor Inkrafttreten WEMoG begründet wurden. Bezüglich des befristet abgeschlossenen Verwaltervertrags – auch wenn dessen Laufzeit nicht an die Bestellung gekoppelt ist – sieht die Bestimmung des § 26 Abs. 3 Satz 2 WEG vor, dass dieser spätestens 6 Monate nach der Abberufung endet. Die Beendigung tritt automatisch ein, einer Kündigung seitens der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer bedarf es nicht.
Hinweis: Vertragslaufzeit und Klauselkontrolle
Im Übrigen bestehen keine AGB-rechtlichen Bedenken gegen Vertragslaufzeiten eines Verwaltervertrags von 3 bzw. 5 Jahren. § 309 Nr. 9a BGB, der die Laufzeit von Dauerschuldverhältnissen in Formularverträgen auf 2 Jahre beschränkt, findet auf den Verwaltervertrag keine Anwendung. Dies hatte der BGH im Rahmen der Rechtslage vor Inkrafttreten des WEMoG klargestellt, als Beschränkungen der Verwalterabberufung noch auf das Vorliegen eines wichtigen Grundes möglich waren. Insoweit wurde diese Rechtsprechung vereinzelt auch kritisiert. Nach neuer Rechtslage im Zuge des WEMoG ist sie sachlogische Folge davon, dass der Verwalter jederzeit abberufen werden kann und sein Vertrag spätestens 6 Monate nach der Abberufung endet. Insoweit besteht bereits kein besonderes Schutzbedürfnis der Wohnungseigentümergemeinschaften als Verbraucher.
3.2.2 Verwalterhonorar
Grundsätzlich obliegt es den Vertragsparteien, die Verwaltervergütung frei auszuhandeln. Gesetzliche Schranken stellen dabei die Bestimmungen der §§ 134, 138 BGB dar. Bestimmte Vorschriften oder Gebührenordnungen für die Festlegung eines angemessenen Verwalterhonorars existieren nicht. Vielmehr richtet sich die Angemessenheit des Verwalterhonorars nach dem individuellen Einzelfall.
Insbesondere für die Frage der Ordnungsmäßigkeit von Sonderhonoraren ist die Vergütungsstruktur des Verwaltervertrags insgesamt von erheblicher Bedeutung. Der Verwalter hat jedenfalls grundsätzlich die Wahl, ob er der Gemeinschaft einen Vertrag mit einer Pauschalvergütung anbietet oder einen Vertrag mit einer in Teilentgelte aufgespaltenen Vergütung.
Unter dem Gesichtspunkt ordnungsmäßiger Verwaltung erfordert eine solche Vergütungsregelung eine klare und transparente Abgrenzung derjenigen Aufgaben, die von einer vorgesehenen Grundvergütung erfasst sein sollen, von denen, die gesondert zu vergüten sind. Ferner muss bei den Aufgaben, die in jeder Wohnungseigentümergemeinschaft laufend anfallen, der tatsächliche Gesamtumfang der Vergütung erkennbar sein.
Mit anderen Worten kann die Vereinbarung von Sonderhonoraren dann kritisch werden, wenn der Verwalter eine Vergütung anbietet und dabei zum...