Grundsätzlich obliegt es den Vertragsparteien, die Verwaltervergütung frei auszuhandeln. Gesetzliche Schranken stellen dabei die Bestimmungen der §§ 134, 138 BGB dar. Bestimmte Vorschriften oder Gebührenordnungen für die Festlegung eines angemessenen Verwalterhonorars existieren nicht. Vielmehr richtet sich die Angemessenheit des Verwalterhonorars nach dem individuellen Einzelfall.
Insbesondere für die Frage der Ordnungsmäßigkeit von Sonderhonoraren ist die Vergütungsstruktur des Verwaltervertrags insgesamt von erheblicher Bedeutung. Der Verwalter hat jedenfalls grundsätzlich die Wahl, ob er der Gemeinschaft einen Vertrag mit einer Pauschalvergütung anbietet oder einen Vertrag mit einer in Teilentgelte aufgespaltenen Vergütung.
Unter dem Gesichtspunkt ordnungsmäßiger Verwaltung erfordert eine solche Vergütungsregelung eine klare und transparente Abgrenzung derjenigen Aufgaben, die von einer vorgesehenen Grundvergütung erfasst sein sollen, von denen, die gesondert zu vergüten sind. Ferner muss bei den Aufgaben, die in jeder Wohnungseigentümergemeinschaft laufend anfallen, der tatsächliche Gesamtumfang der Vergütung erkennbar sein.[1]
Mit anderen Worten kann die Vereinbarung von Sonderhonoraren dann kritisch werden, wenn der Verwalter eine Vergütung anbietet und dabei zum Ausdruck bringt, dass mit dieser Vergütung sämtliche gesetzlichen Aufgaben des Verwalters abgegolten sind. Anders verhält es sich dann, wenn der Verwalter eine Grundvergütung ausweist und dabei zum Ausdruck bringt, dass diese die stets wiederkehrenden Verwalteraufgaben abdeckt, wie z. B. die Erstellung von Wirtschaftsplan und Jahresabrechnung, die Einberufung der ordentlichen jährlichen Eigentümerversammlung, die Fertigung des entsprechenden Versammlungsprotokolls nebst Führens der Beschluss-Sammlung, die Abwicklung des Zahlungsverkehrs und die Organisation und Abwicklung der laufenden üblichen Erhaltungsmaßnahmen. Dann kann er sich unbedenklich Sonderhonorare auch für die Fälle ausbedingen, die ihm zwar nach dem Gesetz oder den Vereinbarungen der Wohnungseigentümer ebenfalls obliegen, aber eben nicht stets und laufend anfallen, wie insbesondere Mahnungen, Begleitung bzw. Bearbeitung von Gerichtsverfahren, Durchführung großer Erhaltungsmaßnahmen und baulicher Veränderungen oder auch Sonderleistungen im Rahmen etwa eines Zensus oder ähnlichen eher außergewöhnlichen Tätigkeiten.
3.2.2.1 Einschränkung durch Vereinbarung oder Beschluss?
Vereinzelt enthalten Teilungserklärungen bzw. Gemeinschaftsordnungen Bestimmungen über Verwalterhonorarhöchstsätze. Derartige Bestimmungen waren nach der Rechtslage vor Inkrafttreten des WEMoG unbeachtlich, da nichtig. Nach § 26 Abs. 1 Satz 4 WEG a. F. durfte die Verwalterbestellung auch durch Vereinbarung nicht erschwert werden. Eine Festlegung von Honorarhöchstsätzen stellt jedoch eine solche Erschwerung dar, da es möglich ist, dass sich kein Verwalter findet, der zu dem festgesetzten Honorar tätig wird.
Auch Regelungen in der Teilungserklärung bzw. Gemeinschaftsordnung über Sondervergütungen des Verwalters konnten unmittelbar gegen die Bestimmung des § 26 Abs. 1 Satz 5 WEG a. F. und somit mittelbar gegen die Bestimmung des § 20 Abs. 2 WEG a. F. verstoßen, weshalb diese als nichtig angesehen wurden.[1]
Letztlich wurden sämtliche Regelungen in einer Gemeinschaftsordnung, die die Bestellung eines Verwalters zu den üblichen Bedingungen mittelbar ausschließen oder erschweren, für unwirksam erachtet. Seit Inkrafttreten des WEMoG regelt § 26 Abs. 1 WEG schlicht, dass die Wohnungseigentümer "über die Bestellung und Abberufung des Verwalters beschließen". In Ergänzung hierzu regelt § 26 Abs. 5 WEG, dass Abweichungen u. a. von Absatz 1 unzulässig sind. Ob insoweit konkrete Vorgaben über bestimmte Vertragsbedingungen als eine "Abweichung" angesehen werden können, ist äußerst nebulös und wird von der Rechtsprechung zu klären sein. Nach diesseits vertretener Auffassung dürften die Grundsätze der Rechtsprechung aus der Zeit vor Inkrafttreten des WEMoG weitergelten.
Insoweit bleibt auch im Dunkeln, ob weiterhin anzunehmen ist, dass ein Beschluss über die Höhe des Honorars eines künftig zu bestellenden Verwalters nichtig wäre. Nach alter Rechtslage wurde insoweit eine derartige Begrenzung als unzulässige mittelbare Einengung der freien Auswahl des Verwalters gesehen.[2]
3.2.2.2 Grundvergütung
Wie bereits erwähnt, existieren keine bestimmten Vorschriften oder Gebührenordnungen für die Festlegung eines angemessenen Verwalterhonorars.
Höhe der Vergütung
Im Schnitt und je nach Größe der Wohnanlage bewegen sich die Verwalterhonorare zwischen 16 und 35 EUR netto je Einheit und Monat. Jedenfalls bewegt sich ein Verwalterhonorar in Höhe von monatlich 25 EUR im Rahmen üblicher Verwalterhonorare.[1] Im Übrigen ist zu berücksichtigen, dass die Eigentümer nicht den günstigsten/billigsten Anbieter unter den Verwaltern wählen müssen....
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