Verwaltervertrag (WEMoG) / 3.3 Unwirksame Vertragsklauseln

Verwalter sollten bei der Vertragsgestaltung selbstverständlich vermeiden, per se unwirksame Vertragsklauseln aufzunehmen. Grundsätzlich unterliegt der Verwaltervertrag nämlich der Inhaltskontrolle Allgemeiner Geschäftsbedingungen. Allerdings findet eine entsprechende richterliche Überprüfung erst im laufenden Vertragsverhältnis, also bei Durchführung bzw. Anwendung des Vertrags, statt. Ob der Beschluss über den Abschluss des Verwaltervertrags etwa wegen einer Vielzahl unwirksamer Klauseln ordnungsmäßiger Verwaltung widerspricht, wird nicht geprüft.^[1] Dessen ungeachtet, sollten Verwalter auch bei der Verwendung von Mustervertragsformularen stets prüfen, ob diese ggf. unwirksame Klauseln enthalten. Die nachfolgende Aufzählung unwirksamer Vertragsklauseln auf Grundlage einschlägiger Rechtsprechung gibt hierzu einen Überblick.^[2]

Beispiele unwirksamer Klauseln im Verwaltervertrag

• "Der Verwalter ist berechtigt, im Namen der Wohnungseigentümergemeinschaft und mit Wirkung für und gegen sie, soweit erforderlich, einen Hausmeister und eine Reinigungskraft anzustellen und diese zu überwachen; der Abschluss und die Kündigung dieser Verträge obliegt ebenfalls dem Verwalter."
• "Der Verwalter ist berechtigt, im Namen aller Wohnungseigentümer und mit Wirkung für und gegen sie, im Rahmen seiner Verwaltungsaufgaben Verträge abzuschließen bzw. zu kündigen und Rechtsgeschäfte vorzunehmen."
• "Der Verwalter ist darüber hinaus berechtigt, mit Wirkung für und gegen die Eigentümergemeinschaft im Rahmen seiner Verwaltungsaufgaben im Einvernehmen mit dem Verwaltungsbeirat Verträge abzuschließen bzw. zu kündigen, z. B. Versicherungs- und Wartungsverträge sowie Heizungs-, Strom- und Wasserlieferungsverträge."

Jede der vorgenannten Klauseln verlagert die Beschlusskompetenz der Eigentümerversammlung auf die Person des Verwalters. Insbesondere fehlt eine Begrenzung der mit den eingeräumten Verwaltungsbefugnissen verbundenen Kostenbelastung für die Wohnungseigentümer. Für die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer schaffen diese Vertragsklauseln ein nicht überschaubares finanzielles Risiko.^[3] Dies gilt auch nach Inkrafttreten des WEMoG dann fort, wenn sich derartige Klauseln unabhängig von den Eigenschaften und insbesondere der Größe von Wohnungseigentümergemeinschaften pauschal im Vertrag finden.

[1] BGH, Urteil v. 5.7.2019, V ZR 278/17, NJW 2020, 988.

[2] LG Frankfurt a. M., Urteil v. 27.9.2017, 2-13 S 49/16, ZMR 2018, 62; LG Hamburg, Urteil v. 5.11.2014, 318 S 47/14, ZMR 2015, 735; OLG München, Beschluss v. 20.3.2008, 34 Wx 46/07, ZMR 2009, 64.

[3] LG Frankfurt a. M., Urteil v. 27.9.2017, 2-13 S 49/16, ZMR 2018, 62; OLG München, Beschluss v. 20.3.2008, 34 Wx 46/07, ZMR 2009, 64; OLG Düsseldorf, Beschluss v. 30.5.2006, 3 Wx 51/06, ZMR 2006, 870.

3.3.1 Salvatorische Klausel

Eine salvatorische Klausel, wonach "unwirksame Vertragsbestimmungen durch eine dem beabsichtigten Zweck in rechtlich zulässiger Weise am nächsten kommende Bestimmung zu ersetzen" sei, verstößt gegen das Transparenzgebot und ist unwirksam.^[1]

[1] LG Frankfurt a. M., Urteil v. 27.9.2017, 2-13 S 49/16, ZMR 2018, 62.

3.3.2 Selbstkontrahierungsverbot

Nach der Bestimmung des § 181 BGB darf der Vertreter in aller Regel kein Insichgeschäft tätigen. Er darf also nicht im Namen des Vertretenen mit sich im eigenen Namen oder als Vertreter eines Dritten ein Rechtsgeschäft vornehmen. Allerdings lässt diese Bestimmung Ausnahmen für den Fall zu, dass dem Vertreter das Insichgeschäft gestattet ist. Eine entsprechende generelle Gestattung im Verwaltervertrag als Formularvertrag ist allerdings nicht möglich. Hierfür wäre eine Individualvereinbarung erforderlich.

Regelungen zum Insichgeschäft bedarf es im Verwaltervertrag bereits deshalb nicht mehr, da der Vorsitzende des Verwaltungsbeirats nach § 9b Abs. 2 WEG als Vertreter der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer gegenüber dem Verwalter fungiert. Statt dessen können die Wohnungseigentümer auch einen anderen aus ihren Reihen hierzu bestellen. Existiert weder ein Verwalter noch ein nach § 9b Abs. 2 WEG bestellter Verwalter, so erfolgt in aller Regel mit der Beschlussfassung über die Beauftragung des Verwalters eine konkludente Befreiung vom Selbstkontrahierungsverbot.

Praxis-Beispiel

Erhaltungsmaßnahmen (Instandhaltung und Instandsetzung)

Der Verwalter betätigt sich auch als Maler. Im gemeinschaftlichen Treppenhaus stehen Anstricharbeiten an. Beschließen die Wohnungseigentümer, den Verwalter mit den Malerarbeiten zu beauftragen, haben sie ihn konkludent von den Beschränkungen des § 181 BGB befreit und der Verwalter kann mit sich als Maler bzw. als Geschäftsführer des Malerunternehmens einen entsprechenden Vertrag namens der Eigentümergemeinschaft schließen.^[1]

[1] OLG Schleswig, Beschluss v. 31.5.2018, 7 U 40/18, ZMR 2018, 693.

3.3.3 Unterlagenvernichtung

Beispiel einer unwirksamen Klausel im Verwaltervertrag

"Die Hausverwaltung ist berechtigt, alle Verwaltungsunterlagen aus laufender Verwaltung (wie Kontoauszüge, Belege und bedingte Teile von Korrespondenz) nach Ablauf von 5 Kalenderjahren datenschutzsicher zu vernichten."

Die handels- u...