Es ist allgemein anerkannt, dass der 1. Verwalter bereits in der Teilungserklärung bestellt werden kann.[1] Allerdings besteht hierzu kein Bedürfnis, da nach § 9a Abs. 1 Satz 2 WEG die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer bereits mit dem Anlegen der Grundbücher entsteht. Der teilende Eigentümer bildet eine "Ein-Personen-Gemeinschaft" mit der Möglichkeit, "Ein-Personen-Beschlüsse" zu fassen. Er kann also sowohl den Verwalter per Beschluss bestellen als auch einen Beschluss über den Verwaltervertrag herbeiführen.
Die Bestellung des Verwalters in der Teilungserklärung wirkt gegen Sondernachfolger des teilenden Eigentümers, also insbesondere die Erwerber ohnehin nur, wenn sie als Inhalt des Sondereigentums im Grundbuch eingetragen ist oder ihr sämtliche Sondernachfolger beigetreten sind.[2]
Konkludenter Abschluss des Verwaltervertrags
Ist im Übrigen die Verwalterbestellung in der Teilungserklärung erfolgt, bleibt in der Praxis häufig ein mit dem Verwalter zu schließender Verwaltervertrag in der Teilungserklärung unerwähnt. Allerdings bedarf der Verwaltervertrag keiner Schriftform, sodass er grundsätzlich auch stillschweigend, also konkludent, zustande kommen kann. Jedenfalls liegt ein konkludenter Abschluss eines Verwaltervertrags vor, wenn die Bestellung des 1. Verwalters bereits in der Teilungserklärung erfolgt, dieser mindestens über eine Wirtschaftsperiode hinweg tätig wird und die Wohnungseigentümer billigen, dass er seine Vergütung in Jahresabrechnung und Wirtschaftsplan ansetzt.[3]
Tipp: Beschlussfassung über Verwaltervertrag nachholen
Im Fall des konkludenten Abschlusses eines Verwaltervertrags hat der Verwalter zum einen lediglich die gesetzlichen Rechte und Befugnisse, des Weiteren hat er auch keinen Anspruch auf Sonderhonorar. Aus diesem Grund sollte er im Fall seiner Bestellung in der Teilungserklärung einen Beschluss über den Abschluss eines Verwaltervertrags herbeiführen.
Musterbeschluss: Nachträglicher Abschluss eines Verwaltervertrags
TOP XX Verwaltervertrag
Firma __________ wurde in § __ der Teilungserklärung vom ________ als erste Verwalterin für einen Zeitraum von __ Jahren für die Wohnungseigentümergemeinschaft bestellt. Ein Verwaltervertrag wurde nicht abgeschlossen. Insoweit wurde den Wohnungseigentümern mit dem Ladungsschreiben zu dieser Wohnungseigentümerversammlung ein Verwaltervertrag für den Erstbestellungszeitraum zu einer Verwaltergrundvergütung von _____ EUR je Monat und Sondereigentumseinheit übersandt. Die Wohnungseigentümer genehmigen diesen Vertrag. Der Vorsitzende des Verwaltungsbeirats wird den Vertrag als Vertreter der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer gegenüber dem Verwalter unterzeichnen.
Abstimmungsergebnis:
Ja-Stimmen: _____
Nein-Stimmen: _____
Enthaltungen: _____
Der Versammlungsleiter verkündete folgendes Beschlussergebnis:
__________________
Der Beschluss wurde angenommen/abgelehnt.
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