Verwaltervertrag / 5.2 Bestellung in der Teilungserklärung

Ob der erste Verwalter bereits in der Teilungserklärung bestellt werden kann, ist umstritten. Allerdings besteht hierzu kein Bedürfnis, da nach § 9a Abs. 1 Satz 2 WEG die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer bereits mit dem Anlegen der Grundbücher entsteht. Der teilende Eigentümer bildet eine "Ein-Personen-Gemeinschaft" mit der Möglichkeit, "Ein-Personen-Beschlüsse" zu fassen. Er kann also sowohl den Verwalter per Beschluss bestellen als auch einen Beschluss über den Verwaltervertrag herbeiführen.

Konkludenter Abschluss des Verwaltervertrags

Ist im Übrigen die Verwalterbestellung in der Teilungserklärung erfolgt, bleibt in der Praxis häufig ein mit dem Verwalter zu schließender Verwaltervertrag in der Teilungserklärung unerwähnt. Allerdings bedarf der Verwaltervertrag keiner Schriftform, sodass er grundsätzlich auch stillschweigend, also konkludent, zustande kommen kann. Jedenfalls liegt ein konkludenter Abschluss eines Verwaltervertrags vor, wenn die Bestellung des 1. Verwalters bereits in der Teilungserklärung erfolgt, dieser mindestens über eine Wirtschaftsperiode hinweg tätig wird und die Wohnungseigentümer billigen, dass er seine Vergütung in Jahresabrechnung und Wirtschaftsplan ansetzt.^[1]

Tipp: Beschlussfassung über Verwaltervertrag nachholen

Im Fall des konkludenten Abschlusses eines Verwaltervertrags hat der Verwalter zum einen lediglich die gesetzlichen Rechte und Befugnisse, des Weiteren hat er auch keinen Anspruch auf Sonderhonorar. Aus diesem Grund sollte er im Fall seiner Bestellung in der Teilungserklärung einen Beschluss über den Abschluss eines Verwaltervertrags herbeiführen.

Musterbeschluss: Nachträglicher Abschluss eines Verwaltervertrags

TOP XX Verwaltervertrag

Firma __________ wurde in § __ der Teilungserklärung vom ________ als erste Verwalterin für einen...