Verwaltervertrag: Zeitpunkt der AGB-Prüfung

1 Leitsatz

Eine AGB-Kontrolle des Verwaltervertrags ist nur bei seiner Anwendung im Verhältnis zwischen der Wohnungseigentümergemeinschaft und dem Verwalter vorzunehmen.

2 Normenkette

WEG § 26 Abs. 1; BGB §§ 306 Abs. 1, 307 Abs. 1

3 Entscheidung

BGH, Urteil v. 5.7.2019, V ZR 278/17

4 Sachverhalt

Mehrere Wohnungseigentümer werden durch Beschluss ermächtigt, mit V einen von diesem vorgelegten Verwaltervertrag zu schließen. Gegen diesen Beschluss wendet sich K. Er meint, der Beschluss sei nicht ordnungsmäßig, weil der Verwaltervertrag eine Reihe unwirksamer Klauseln nach § 307 Abs. 1 BGB enthalte.

5 Die Entscheidung

Der BGH ist der Ansicht, unwirksame Klauseln wirkten sich nicht auf den Beschluss aus. Ordnungsmäßiger Verwaltung widerspreche eine Ermächtigung nur dann, wenn die Wohnungseigentümer die Ermessensgrenzen bei Ausgestaltung des Verwaltervertrags überschritten. So liege es weder, wenn ein Vertrag geschlossen werden solle, der Klauseln enthalte, die der AGB-Kontrolle nicht standhielten, noch dann, wenn die Wohnungseigentümer eine Ermächtigung zum Abschluss eines solchen Vertrags beschlössen. Denn eine AGB-Kontrolle sei nicht im Rahmen einer Anfechtungsklage gegen einen Ermächtigungsbeschluss oder gegen einen Beschluss über die Annahme des Vertragsangebots des Verwalters, sondern nur bei der "Anwendung" des Vertrags im Verhältnis zwischen der Wohnungseigentümergemeinschaft und dem Verwalter vorzunehmen.

Hinweis

Die Entscheidung klärt neben der Frage, wann eine AGB-Kontrolle stattfindet, eine ganze Reihe weiterer Fragen. Der BGH erinnert u. a. daran, dass die Wohnungseigentümer bei der Frage, welchen Vertrag sie schließen wollen und speziell beim Verwaltervertrag Ermessen haben. Sie seien z. B. nicht verpflichtet, stets die niedrigste Vergütung zu vereinbaren. Dieser Gestaltungsspielraum solle allerdings nicht nur durch die allgemeinen Grenzen der Vertragsfreiheit beschränkt sein. Etwa der Verwaltervertrag müsse "sicherstellen", dass der Verwalter zu allen Leistungen verpflichtet sei, die die "ihm mit dem gesondert zu überprüfenden Bestellungsbeschluss übertragene Organstellung als Verwalter mit sich" bringe. Der Verwaltervertrag müsse sich in seiner Ausgestaltung sowohl bei den wirtschaftlich relevanten Bestimmungen über Leistung und Vergütung als auch bei den übrigen Bestimmungen in den durch das auch sonst geltende Gebot der Wirtschaftlichkeit und durch die Interessen der Gesamtheit der Wohnungseigentümer bestimmten Grenzen halten.

Zur Verwaltervergütung führt der BGH aus, dass diese nach Höhe und Ausgestaltung dem Gebot der Wirtschaftlichkeit genügen müsse. Dieses Gebot sei grundsätzlich nicht schon verletzt, wenn die vorgesehene Verwaltervergütung über den üblichen Sätzen liege. Bei der Zulässigkeit von Sondervergütungen sei zwischen Verträgen mit einer Pauschalvergütung und solchen zu unterscheiden, in denen die Vergütung in Preisbestandteile oder Teilentgelte aufgeteilt sei. Pauschalvergütungen seien i. d. R. so auszulegen, dass damit alle gesetzlichen Pflichtaufgaben des Verwalters abgedeckt seien. In diesem Fall bleibe nur wenig Raum für Sondervergütungen; diese seien deshalb im Zweifel nicht zulässig. Der Verwalter könne aber auch einen Vertrag mit einer in Teilentgelte aufgespaltenen Vergütung anbieten. Eine solche Vergütungsregelung verlange eine klare und transparente Abgrenzung der gesetzlich geschuldeten oder im Einzelfall vereinbarten Aufgaben, die von einer vorgesehenen Grundvergütung erfasst sein sollen, von denen, die gesondert zu vergüten seien. Ferner müsse bei den Aufgaben, die in jeder Wohnungseigentumsanlage laufend anfallen, der tatsächliche Gesamtumfang der Vergütung erkennbar sein.

Bestellung

Zur Bestellung führt der BGH aus, dass die Wohnungseigentümer über diese und die Ermächtigung zum Abschluss des Vertrags in getrennten Beschlüssen entscheiden dürften, wenn in der gleichen Versammlung die Eckpunkte des abzuschließenden Vertrags (Laufzeit und Vergütung) in wesentlichen Umrissen geregelt werden. Dieses Vorgehen habe die Folge, dass bei der Überprüfung des Beschlusses über die Bestellung grundsätzlich nicht zu prüfen sei, ob der Vertrag den Erfordernissen ordnungsmäßiger Verwaltung entspreche und umgekehrt. Es schließe es auch aus, den Bestellungs- oder den Ermächtigungsbeschluss allein deshalb für ungültig zu erklären, weil der jeweils andere für ungültig erklärt werde. Die getrennte Beschlussfassung führe dazu, dass die Beschlüsse eigenständig zu behandeln seien und in ihrem Bestand von dem Schicksal des jeweils anderen nicht berührt werden. Das schließe die Anwendung von § 139 BGB aus. Aus dieser Sichtweise folge indes nicht, dass die Ungültigkeit des einen Beschlusses, für den jeweils anderen ohne Folgen bliebe. Jeder Wohnungseigentümer könne verlangen, dass die wirksam zum Verwalter bestellte Person abberufen werde, wenn es nicht gelinge, mit ihr einen Verwaltervertrag zu schließen, und dass der wirksame Verwaltervertrag aus wichtigem Grund gekündigt werde, wenn es nicht gelinge, die Person zum Verwalter zu berufen.