Verwalterzustimmung zur Veräußerung von Wohnungseigentum ... / 1 Rechtslage prüfen

1.1 Keine Änderungen durch WEMoG

Mit dem Wohnungseigentumsmodernisierungsgesetz (WEMoG) ist am 1.12.2020 die größte WEG-Reform seit Bestehen dieses Gesetzes in Kraft getreten. So obliegt u. a. die Verwaltung des Gemeinschaftseigentums nach § 18 Abs. 1 WEG nun der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer und nicht mehr den Wohnungseigentümern und der Verwalter fungiert gem. § 9b Abs. 1 Satz 1 WEG als deren gesetzlicher Vertreter und Ausführungsorgan. Hinsichtlich der Thematik der "Zustimmung zur Veräußerung eines Wohnungseigentums" durch den Verwalter sind diese Neuerungen insoweit von größter Bedeutung, als sich die Frage stellt, ob der zustimmungsberechtigte Verwalter die Zustimmung als Organ der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer abgibt oder als eigenständige Institution.

Der Gesetzeswortlaut spricht zwar dafür, dass der Verwalter nicht als Organ der Gemeinschaft fungiert. § 12 Abs. 1 WEG stellt darauf ab, dass es "der Zustimmung anderer Wohnungseigentümer oder eines Dritten bedarf". Außer der Zustimmung "anderer Wohnungseigentümer" kann also die Zustimmung auch eines "Dritten" und somit solcher Dritter, die nicht Verwalter sind, vereinbart werden. Ein solcher Dritter kann die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer aber nicht vertreten, was auch ein einzelner Wohnungseigentümer mit Ausnahme des § 9b Abs. 2 Alt. 2 WEG nicht kann. Der BGH^[1] hat zwischenzeitlich klargestellt, dass im Fall der Zustimmungsberechtigung des Verwalters und seiner Zustimmungsverweigerung seit Inkrafttreten des WEMoG die Klage auf Zustimmung gegen die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer zu richten ist und nicht gegen den Verwalter. Weiter hat der BGH klargestellt, dass dies auch dann gilt, wenn die entsprechende Vereinbarung vor dem 1.12.2020 getroffen wurde. Der Verwalter handelt auch im Fall seiner Zustimmungsberechtigung lediglich als Organ der Gemeinschaft.

Nach wie vor kann der Verwalter als Zustimmungsberechtigter das Votum der Wohnungseigentümer durch entsprechende Beschlussfassung herbeiführen und insoweit seine Kompetenz auf die Wohnungseigentümerversammlung delegieren.^[2]

Weiter hat der BGH^[3] klargestellt, dass im Fall der Zustimmungsberechtigung "der anderen Wohnungseigentümer" die Klage auf Zustimmung zur Veräußerung ebenfalls stets gegen die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer zu richten ist. Auch dies gilt ebenfalls dann, wenn die Vereinbarung vor dem 1.12.2020 getroffen wurde.

[1] BGH, Urteil v. 21.7.2023, V ZR 90/22, ZMR 2023, 900.

[2] BGH, Urteil v. 18.10.2019, V ZR 188/18, NJW-RR 2020, 393.

[3] BGH, Urteil v. 22.3.2024, V ZR 141/23, WuM 2024, 352.

1.2 Vereinbarung

Gemäß § 12 Abs. 1 WEG kann als Inhalt des Sondereigentums vereinbart werden, dass ein Wohnungseigentümer zur Veräußerung seines Wohnungseigentums der Zustimmung anderer Wohnungseigentümer oder eines Dritten bedarf. Regelfall in der Praxis ist die vereinbarte Zustimmungspflicht des Verwalters. Als Zustimmungsberechtigte bzw. -verpflichtete können aber auch der Verwaltungsbeirat, ein ausdrücklich bestimmter oder die übrigen Wohnungseigentümer in Betracht kommen. Freilich ist dies in der Praxis selten.

Fehlen oder Versterben des Zustimmungsberechtigten

Das Fehlen oder der Wegfall eines namentlich benannten Zustimmungsberechtigten, insbesondere dessen Versterben, hat nicht zur Folge, dass die Verfügungsbeschränkung erlöschen würde.^[1] Nach allgemeiner Auffassung müssen in einem solchen Fall die Wohnungseigentümer zustimmen, wobei hier wohl ein entsprechender Beschluss ausreichen dürfte. Freilich besteht in einem derartigen Fall auch Veranlassung, die vereinbarte Veräußerungszustimmung durch Mehrheitsbeschluss nach § 12 Abs. 4 WEG aufzuheben.^[2]

[1] OLG Saarbrücken, Beschluss v. 10.7.2018, 5 W 49/18, NZM 2019, 182.

[2] Siehe Kap. 8 Aufhebung der Veräußerungszustimmung.

1.2.1 Schuldrechtliche Vereinbarung

Auch die Vereinbarung über die Veräußerungszustimmung bedarf keiner besonderen Form, weshalb sie sich nicht zwingend aus der Gemeinschaftsordnung ergeben muss. 2 Konstellationen sind insoweit bei lediglich schuldrechtlich vereinbarter Veräußerungszustimmung zu unterscheiden:

1. Erstveräußerung nach Vereinbarung über die Veräußerungszustimmung,
2. weitere Veräußerungsfälle.

Erstveräußerung nach Vereinbarung über die Veräußerungszustimmung

Ist die Veräußerungszustimmung lediglich mit schuldrechtlicher Wirkung unter den Wohnungseigentümern vereinbart^[1], bindet sie die (vereinbarenden) Wohnungseigentümer dennoch. Möchte also einer von ihnen seine Sondereigentumseinheit veräußern, bedarf er entsprechender Zustimmung.

Weitere Veräußerungsfälle

Der im Zuge erteilter Veräußerungszustimmung sodann nach grundbuchlichem Vollzug in die Gemeinschaft neu eingetretene Erwerber ist nun nicht an die lediglich schuldrechtliche Vereinbarung gebunden. Nach § 10 Abs. 3 Satz 1 WEG wirken Vereinbarungen nämlich nur dann gegen den Rechtsnachfolger eines Wohnungseigentümers, wenn sie im Grundbuch eingetragen sind. Freilich kann der Rechtsnachfolger der Vereinbarung auch beitreten, was auch stillschweigend erfolgen kann. Allerdings genügt für die Annahme eines konkludenten Beitritts noch nicht...