Verwalterzustimmung zur Veräußerung von Wohnungseigentum ... / 3 Zustimmungspflicht prüfen

3.1 Zustimmungspflichtige Veräußerungsfälle

Unter einer Veräußerung im Sinne des § 12 Abs. 1 WEG versteht man die rechtsgeschäftliche Übertragung des Wohnungseigentums unter Lebenden. Erfasst sind insoweit sowohl das schuldrechtliche Verpflichtungsgeschäft als auch das dingliche Rechtsgeschäft, also die Auflassung.^[1] Hiervon abzugrenzen ist stets der Eigentumsübergang im Wege der Universalsukzession durch den Erben nach §§ 1922 ff. BGB. Hier liegt schon begrifflich keine Veräußerung vor, weshalb eine vereinbarte Veräußerungszustimmung im Fall der Erbfolge keine Anwendung finden kann.^[2]

Zustimmungspflichtige Veräußerungsfälle nach § 12 Abs. 1 WEG sind:

• Veräußerung der Eigentumswohnung als Ganzes;
• Veräußerung eines Miteigentumsanteils an einer Sondereigentumseinheit^[3];
• Veräußerung einer Wohnung nach Unterteilung;

• rechtsgeschäftliche Übertragung im Wege der Schenkung;

  Wortlaut ist entscheidend!

  Ob ein Zustimmungserfordernis bei der rechtsgeschäftlichen Übertragung im Wege der Schenkung besteht, richtet sich nach dem Wortlaut der vereinbarten Veräußerungszustimmung. So die Zustimmung zur "Veräußerung" erforderlich ist, gilt dies auch für eine Schenkung. Ist die Zustimmung allerdings lediglich bei einem "Verkauf" erforderlich, so bedarf es ihrer nicht bei einer Schenkung.^[4]

• Rückübertragung vom Erwerber auf den Veräußerer, wenn der Kaufvertrag einvernehmlich aufgehoben wird^[5]; anders aber dann, wenn die Rückübertragung aufgrund Anfechtung, Rücktritt oder Geltendmachung des großen Schadensersatzes erfolgt;^[6]
• Erstveräußerung durch den teilenden Eigentümer;
• Veräußerung im Wege des Vermächtnisvollzugs;
• Veräußerung an eine Gesamthandsgemeinschaft oder eine juristische Person, bei der der Veräußerer Teilhaber/Gesellschafter ist.

Daneben bestimmt § 12 Abs. 3 Satz 2 WEG, dass einer rechtsgeschäftlichen Veräußerung eine Veräußerung

• im Wege der Zwangsvollstreckung oder
• durch den Insolvenzverwalter

gleichsteht.

Veräußerung an Verwalter

Bei vereinbarter Veräußerungszustimmung durch den Verwalter ist der selbst erwerbende Verwalter nicht entsprechend § 181 BGB daran gehindert, die Zustimmung wirksam zu erklären.^[7]

Auch dann also, wenn der Verwalter zwar seine Zustimmung zur Veräußerung erteilen muss, die betreffende Einheit aber selbst zu erwerben beabsichtigt, kann er einem Erwerb durch seine Person unproblematisch zustimmen. Es handelt sich dabei insbesondere nicht um ein unzulässiges Insich-Geschäft nach § 181 BGB, da es sich bei dem Zustimmungserfordernis bereits nicht um ein Rechtsgeschäft handelt.

Veräußerung an Mitglieder der Gemeinschaft

Ist die Veräußerung von Wohnungseigentum nach § 12 WEG zustimmungspflichtig, gilt dies auch für den Fall, dass ein Wohnungseigentümer seine Sondereigentumseinheit an einen anderen Wohnungseigentümer veräußern möchte.^[8] Die übrigen Eigentümer können nämlich durchaus ein Interesse daran haben zu verhindern, dass ein Mitglied der Gemeinschaft durch den Erwerb weiterer Einheiten seinen Stimmenanteil ausbaut oder sogar die Stimmenmehrheit erlangt.^[9]

[1] BGH, Urteil v. 20.7.2012, V ZR 241/11, NJW 2012, 3232.

[2] KG Berlin, Beschluss v. 26.5.2014, 1 W 55/14, ZWE 2014, 311.

[3] KG Berlin, Beschluss v. 1.3.2011, 1 W 57/11, NZM 2012, 317.

[4] KG Berlin, Beschluss v. 24.5.2012, 1 W 121/12, NZM 2013, 239.

[5] OLG Hamm, Beschluss v. 8.7.2011, I-15 W 348/11, NZM 2012, 389; Hügel/Elzer, WEG, § 12 Rn. 29.

[6] Hügel/Elzer, WEG, 3. Auflage, § 12 Rn. 32.

[7] OLG Düsseldorf, Beschluss v. 15.11.2019, 3 Wx 217/19.

[8] KG Berlin, Beschluss v. 1.3.2011, 1 W 57/11, NZM 2012, 317.

[9] OLG Nürnberg, Beschluss v. 31.8.2015, 15 W 788/15, ZMR 2016, 55.

3.1.1 Ausnahme: Erste Veräußerung nach Teilung

Enthält die Gemeinschaftsordnung eine Regelung, wonach die erste Veräußerung der Sondereigentumseinheiten nach erfolgter Teilung nicht dem Zustimmungserfordernis des § 12 WEG unterfällt, erfasst diese Ausnahme nicht eine erneute Veräußerung durch eine Person, in deren Hand sich nach den Erstveräußerungen sämtliche Wohnungseigentumsrechte vereinigt haben.^[1]

Praxis-Beispiel

Veräußerung durch Ersterwerber

Der teilende Eigentümer verkauft sämtliche Wohnungen an einen Erwerber. Dieser veräußert sie dann weiter an diverse andere Erwerber. Ist die Zustimmung des Verwalters nach § 12 WEG vereinbart, bedarf es seiner Zustimmung bei der ersten "Global"-Veräußerung nicht. Seiner Zustimmung bedürfen aber die Weiterveräußerungen durch den Ersterwerber.

Die Ausnahme ist auch dann verbraucht, wenn die teilende Eigentümerin eine Gesellschaft bürgerlichen Rechts ist und die entstandenen Wohnungseigentumsrechte auf ihre Gesellschafter übertragen werden. Die weitere Veräußerung von einem Gesellschafter auf einen Dritten ist danach zustimmungspflichtig.^[2]

[1] KG Berlin, Beschluss v. 3.5.2018, 1 W 370/17, ZWE 2018, 314.

[2] KG Berlin, Beschluss v. 26.5.2014, 1 W 55/14, ZWE 2014, 311.

3.1.2 Ausnahme: Veräußerung an Ehegatten

Enthält die Gemeinschaftsordnung eine Regelung, wonach eine Veräußerung von Wohnungseigentum unter Ehegatten nicht dem Zustimmungserfordernis des § 12 WEG unterfällt, gilt diese Ausnahme dann nicht, wenn die Eheleute in einer Gesellschaft bürgerlichen Rechts v...