Verwalterzustimmung zur Veräußerung von Wohnungseigentum ... / 5.3 Erklärung

Die Zustimmung ist in der Form des § 29 GBO nachzuweisen, also durch öffentliche oder öffentlich beglaubigte Urkunde. Letztlich muss die Unterschrift des Verwalters in der Zustimmungserklärung notariell beglaubigt werden.

Muster: Veräußerungszustimmung des Verwalters

[Briefkopf des Verwalters]

Zustimmungserklärung

Als Verwalter und somit Vertretungsorgan der Wohnungseigentümergemeinschaft ___________-Straße __ in ___________ (Gemarkung ______, Flur ____, Flurstück ____, eingetragen in den Wohnungs- und Teileigentumsgrundbüchern von ___ Blatt ____ bis Blatt ____ bei dem Amtsgericht ___) stimme ich hiermit der Übertragung des Wohnungseigentums Nr. __ des Aufteilungsplans des Wohnungseigentümers ___________ auf den Erwerber ___________ aufgrund notariellen Kaufvertrags vom ___________ vor dem Notar ___________ in ___________ (Urkundenrollen-Nummer ___________) gemäß § 12 WEG zu.

Meine Eigenschaft als Verwalter ergibt sich aus der beigefügten Niederschrift der Wohnungseigentümerversammlung vom ___________ mit dem Beschluss über meine Bestellung zum Verwalter mit den nach §§ 26 Abs. 4, 24 Abs. 6 Satz 2 WEG öffentlich beglaubigten Unterschriften.

Ort, Datum

Unterschrift des Verwalters [sowie Beglaubigungsvermerk des Notars]

Für den Fall, dass die Veräußerungszustimmung im Rahmen der Zwangsversteigerung erforderlich ist, bedarf es nicht der notariellen Beglaubigung. Ausreichend ist der schriftliche Nachweis der Verwalterstellung gegenüber dem Versteigerungsgericht oder eine entsprechende Erklärung zu Protokoll des Gerichts.

Wiederbestellung in Gefahr

Ist die Veräußerungszustimmung durch Mehrheitsbeschluss zu erteilen und hat der Verwalter als Wohnungseigentümer bei geltendem Kopfstimmrecht eine mehrheitliche Beschlussfassung dadurch verhindert, dass er in der aus 5 Wohneinheiten bestehenden Gemeinschaft durch Veräußerung von Bruchteilen des Wohnungseigentums an 2 seiner 3 Wohneinheiten eine Stellung als faktischer Mehrheitseigentümer herbeiführt, stellt dies einen wichtigen Grund gegen seine Wiederbestellung zum Verwalter dar.^[1]

[1] AG Pinneberg, Urteil v. 21.3.2017, 60 C 49/16.

5.3.1 Anfechtung des Bestellungsbeschlusses

Im Fall der Veräußerungszustimmung und erfolgreicher Anfechtung des Bestellungsbeschlusses liegt keine wirksame Veräußerungszustimmung vor.^[1] Die Ungültigerklärung des Bestellungsbeschlusses durch das Gericht erfolgt nämlich mit Wirkung ex tunc, d. h. der Beschluss ist von Anfang an nichtig und wirkungslos, der Bestellte verliert mit rückwirkender Kraft seine Verwalterstellung. Die Zustimmung des durch den für ungültig erklärten Beschluss bestellten Verwalters ist unwirksam. Dem entsprechend führt die Rückwirkung der rechtskräftigen Ungültigerklärung einer Verwalterbestellung auch dazu, dass die Verwalterzustimmung zur Veräußerung einer Eigentumswohnung rückwirkend entfällt. Die Zustimmung des Verwalters zur Veräußerung bleibt allerdings dann wirksam, wenn seine Bestellung vor dem Antrag auf Eintragung des neuen Wohnungseigentümers beim Grundbuchamt endet.^[2]

[1] KG Berlin, Beschluss v. 31.3.2009, 1 W 209/05, ZMR 2009, 784.

[2] BGH, Beschluss v. 11.10.2012, V ZB 2/12, ZWE 2013, 21.

5.3.2 Ende des Bestellungszeitraums

Die Zustimmung des Verwalters zur Veräußerung von Wohnungseigentum gemäß § 12 WEG bleibt auch dann wirksam, wenn seine Bestellung vor dem Antrag auf Eintragung des neuen Wohnungseigentümers beim Grundbuchamt endet.^[1]

[1] BGH, Beschluss v. 11.10.2012, V ZB 2/12, NJW 2013, 299.

5.3.3 Delegation an Wohnungseigentümer

Auch wenn nach der entsprechenden Vereinbarung der Wohnungseigentümer die Zustimmungsberechtigung beim Verwalter liegt, ist dieser nicht gehindert, die Entscheidung, ob der Veräußerung im konkreten Fall zugestimmt wird, den Wohnungseigentümern durch Beschlussfassung zu überlassen.^[1] Soll die Verwalterzustimmung durch die Zustimmungserklärung der übrigen Eigentümer ersetzt werden, haben auch die gemäß § 8 Abs. 3 WEG im Innenverhältnis zur Gemeinschaft der Wohnungseigentümer und den anderen Eigentümern als Wohnungseigentümer fingierten werdenden Wohnungseigentümer zuzustimmen.^[2]

Weisungen von Wohnungseigentümern

Da der Verwalter bei vereinbarter Veräußerungszustimmung als Vertretungsorgan der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer fungiert^[3] und er in Ausübung seiner Zustimmungsbefugnis demnach kein eigenes Recht wahrnimmt, sondern ein solches der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer, können ihm die Wohnungseigentümer vor Abgabe der Zustimmungserklärung durch Mehrheitsbeschluss die Weisung erteilen, der beabsichtigten Veräußerung nicht zuzustimmen.^[4]

[1] OLG Düsseldorf, Beschluss v. 21.8.2019, 3 Wx 151/19; AG Zossen, Urteil v. 31.7.2014, 75 C 8/13, ZWE 2015, 37.

[2] KG Berlin, Beschluss v. 3.5.2018, 1 W 370/17.

[3] BGH, Urteil v. 26.9.1990, IV ZR 226/89, NJW 1991, 168.

[4] AG Zossen, Urteil v. 31.7.2014, 75 C 8/13, ZWE 2015, 37.