Verwalterzustimmung zur Veräußerung von Wohnungseigentum ... / 8 Vereinbarte Veräußerungszustimmung aufheben

8.1 Grundsätze

§ 12 Abs. 4 Satz 1 WEG ermöglicht es den Wohnungseigentümern, eine vereinbarte Veräußerungszustimmung durch einfachen Mehrheitsbeschluss aufzuheben. Diese Befugnis kann allerdings seit Inkrafttreten des WEMoG am 1.12.2020 entgegen vormals geltender Rechtslage durch Vereinbarung der Wohnungseigentümer eingeschränkt oder ausgeschlossen werden.

Zur Aufhebung einer vereinbarten Veräußerungszustimmung bedarf es keines sachlichen Grundes.^[1] Dies gilt jedenfalls in mittleren und größeren Eigentümergemeinschaften. In kleineren Gemeinschaften kann etwas anderes gelten, da von vornherein ein intensiveres Näheverhältnis zwischen den Wohnungseigentümern besteht.

Keine Geltung für anderweitig vereinbarte Zustimmungserfordernisse

Ob die Bestimmung des § 12 Abs. 4 WEG entsprechend auch auf Fälle einer vereinbarten Vermietungsbeschränkung anwendbar ist, dürfte zwar auf den ersten Blick naheliegend sein, ist indes nicht möglich. Eine Analogie zu § 12 Abs. 4 WEG kommt nicht in Betracht, da die Bestimmung nach der Gesetzesbegründung ausschließlich die Vereinbarung einer Veräußerungszustimmung zum Gegenstand hat und eine ungewollte Regelungslücke für andere Zustimmungsformen nicht besteht.

Da die Veräußerungsbeschränkung in Gänze durch einfachen Mehrheitsbeschluss aufgehoben werden kann, ist es auch möglich, eine bestehende Veräußerungsbeschränkung beschlussweise insoweit zu modifizieren, dass sie für bestimmte Veräußerungsfälle nicht gilt. So könnte etwa beschlossen werden, dass die Veräußerungsbeschränkung nur noch bei Veräußerung von Teileigentum zur Anwendung kommt und nicht mehr bei der Veräußerung von Wohnungseigentum.

Denkbar wäre auch, die bestehende Veräußerungsbeschränkungen auf den Verkauf von Sondereigentumseinheiten zu beschränken.

Mehrhausanlagen

In Mehrhausanlagen steht die Beschlusskompetenz zur Aufhebung der Veräußerungsbeschränkung stets nur der Gesamtgemeinschaft zu.^[2]

[1] A. A. LG Frankfurt/Oder, Urteil v. 13.4.2015, 16 S 133/14, ZWE 2015, 369, allerdings auf einen weiten Beurteilungsspielraum abstellend, der nur beim Vorliegen besonderer Gründe des Einzelfalls und einem deutlichen Überwiegen der Schutzgesichtspunkte der Veräußerungsbeschränkung überschritten werden kann.

[2] OLG Hamm, Urteil v. 13.6.2012, I-15 W 368/11, ZWE 2012, 489.

8.2 Beschlussfassung

Der Beschluss zur Aufhebung der vereinbarten Veräußerungsbeschränkung kann als Versammlungsbeschluss gefasst werden oder im Umlaufverfahren des § 23 Abs. 3 WEG. Von wesentlicher Bedeutung ist in diesem Zusammenhang, dass zur Aufhebung im Wege des Versammlungsbeschlusses die einfache Mehrheit ausreicht, zur Aufhebung im Wege des Umlaufverfahrens nach § 23 Abs. 3 Satz 1 WEG aber eine allstimmige Beschlussfassung erforderlich ist.

Unabhängig davon, welchen Weg die Wohnungseigentümer zur Aufhebung der vereinbarten Veräußerungszustimmung wählen, erfolgt die Beschlussfassung nach dem vereinbarten Stimmprinzip.^[1] Ist die Bestimmung des § 25 Abs. 2 WEG, die das gesetzliche Kopfstimmprinzip regelt, nicht durch Vereinbarung der Wohnungseigentümer abbedungen, ist konsequenterweise dieses maßgeblich.

Musterbeschluss: Aufhebung einer Veräußerungszustimmung

TOP XX Aufhebung der in der Teilungserklärung vereinbarten Veräußerungszustimmung des Verwalters gemäß § 12 Abs. 4 WEG

Gemäß § __ der Teilungserklärung der Wohnungseigentümergemeinschaft des Notars _______________ (Name und Kanzleisitz) vom ________ zu der Urkundenrollen-Nummer _______ ist bei der Veräußerung eines Sonder-/Teileigentums durch einen Wohnungseigentümer die Zustimmung des Verwalters erforderlich.

Die Wohnungseigentümer beschließen, diese Veräußerungsbeschränkung mit sofortiger Wirkung aufzuheben.

Der Verwalter/Die Verwalterin ___________ wird beauftragt, für eine unverzügliche Löschung der im Grundbuch eingetragenen Veräußerungsbeschränkung zu sorgen und ggf. noch erforderlich werdende Erklärungen abzugeben und entsprechende Anträge bei dem Grundbuchgericht zu stellen.

Abstimmungsergebnis:

Ja-Stimmen: _____

Nein-Stimmen: _____

Enthaltungen: _____

Der Versammlungsleiter verkündete folgendes Beschlussergebnis:

__________________

Der Beschluss wurde angenommen/abgelehnt.

[1] LG Frankfurt/Oder, a. a. O.

8.3 Löschung im Grundbuch

Nach § 12 Abs. 4 Satz 3 WEG kann die Veräußerungsbeschränkung im Grundbuch gelöscht werden, so ein entsprechender Beschluss nach § 12 Abs. 4 Satz 1 WEG gefasst wurde. Nicht die Eintragung im Grundbuch wirkt konstitutiv, sondern der Beschluss^[1], weshalb die Löschung nicht zwingend erforderlich ist. Freilich empfiehlt sich die Löschung, da das Grundbuch andernfalls unrichtig wird. Einer Zustimmung dinglich Berechtigter bedarf es für die Löschung nicht, da sie in ihren Rechten nicht nachteilig betroffen werden.

Da eine Löschung seitens des Grundbuchamts nicht von Amts wegen erfolgt, bedarf es nach § 22 GBO entweder der Berichtigungsbewilligung sämtlicher Wohnungseigentümer, also auch derjenigen, die dem Aufhebungsbeschluss nicht zugestimmt haben, oder des Nachweises der Unrichtigkeit. Der Nachweis der Unrichtigkeit wird nach § 12 Abs. 4 Satz 3 WEG in ...