Verwaltungsbeirat: Aufwendungsersatz und Haftungsfragen ... / 2.6 Entlastung

2.6.1 Allgemeines

Die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer kann die Verwaltungsbeiräte entlasten.^[1] Entlastung in diesem Sinne ist die durch Beschluss erfolgende Erklärung, dass der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer gegen die Verwaltungsbeiräte keine Ansprüche zustehen. Ein Wohnungseigentümer kann sich wegen seiner Ansprüche nur individuell erklären.

Hinweis

Kein Anspruch

Verwaltungsbeiräte haben einen Anspruch auf Entlastung, wenn dieser Anspruch vereinbart ist. Ohne eine Vereinbarung ist eine Entlastung nicht erzwingbar.

[1] BGH, Urteil v. 4.12.2009, V ZR 44/09, NJW 2010 S. 2127; BGH, Urteil v. 9.7.2010, V ZR 202/09, NJW 2010 S. 2654.

2.6.2 Stimmrecht

Ein Verwaltungsbeirat, über dessen Entlastung abgestimmt werden soll, ist bei der Abstimmung nach § 25 Abs. 4 WEG ausgeschlossen^[1], kann keine Vollmachten für sich erteilen und kann auch keine ihm erteilten Vollmachten ausüben. Der Verwaltungsbeirat als Vertreter darf allerdings einem anderen Wohnungs- oder Teileigentümer Untervollmacht erteilen, wenn ihm dies in der Hauptvollmacht ausdrücklich gestattet worden ist und er die Untervollmacht nicht mit Weisungen für die Abstimmung verbunden hat.^[2] Ist der Entlastungsbeschluss mit weiteren Abstimmungspunkten verbunden, so erstreckt sich der Stimmrechtsausschluss auch darauf. Innerhalb ein und desselben Abstimmungsvorgangs ist eine Aufspaltung der Beschlussfähigkeit nach unterschiedlichen Abstimmungsinhalten ausgeschlossen. Sie widerspräche dem Bedürfnis nach einer klaren und eindeutigen Regelung der Stimmrechtsfragen.^[3]

Ist der Verwaltungsbeirat Mitberechtigter im Sinne von § 25 Abs. 2 WEG, kann der Stimmrechtsausschluss wegen des Grundsatzes der Einheitlichkeit auch gegen den Mitberechtigten wirken.^[4] Dies ist der Fall, wenn der vom Stimmrecht ausgeschlossene Mitberechtigte im "Innenverhältnis" – z. B. bei der Abstimmung der Mitberechtigten nach § 745 BGB – die Mehrheit hat oder die Stimmen sich im Innenverhältnis 50:50 aufteilen. Etwa der Ausschluss des Ehemanns wegen seiner Entlastung als Verwaltungsbeirat erstreckt sich auf die mitberechtigte Ehefrau, die einen Hälfteanteil an einem Wohnungseigentum innehat, nicht aber auf den Fall, dass der Ehemann einer von 10 Miteigentümern ist und im Innenverhältnis das Mehrheitsprinzip gilt.

[1] OLG Zweibrücken, Beschluss v. 11.3.2002, 3 W 184/01, ZWE 2002 S. 283, 284.

[2] OLG Zweibrücken, Beschluss v. 14.5.1998, 3 W 40/98, NZM 1998 S. 671.

[3] OLG Zweibrücken, Beschluss v. 11.3.2002, 3 W 184/01, ZWE 2002 S. 283, 284.

[4] BayObLG, Beschluss v. 15.10.1992, 2Z BR 75/92, MDR 1993 S. 344; AG Emmendingen, Beschluss v. 4.3.1983, 2 UR II 17/82, ZMR 1984 S. 101.

2.6.3 Ordnungsmäßigkeit

Die Entlastung der Verwaltungsbeiräte widerspricht einer ordnungsmäßigen Verwaltung und ist nach § 18 Abs. 2 WEG rechtswidrig, wenn Ansprüche gegen den Verwaltungsbeirat in Betracht kommen und kein Grund ersichtlich ist, auf diese Ansprüche zu verzichten. Dieser Fall ist insbesondere dann anzunehmen, wenn die von dem Beirat geprüfte Abrechnung fehlerhaft ist und geändert werden muss.^[1]

Praxis-Beispiel

Möglicher Schadensersatzanspruch

Ein Entlastungsbeschluss entspricht beispielsweise nicht ordnungsmäßiger Verwaltung, wenn ein Ersatzanspruch gegen die Verwaltungsbeiräte im Zusammenhang mit der Prüfung von Wirtschaftsplan und Jahresabrechnung als möglich erscheint.^[2]

Eine Entlastung "hilft" den Verwaltungsbeiräten auch nicht, wenn ihre Fehler für die beschließenden Wohnungseigentümer nicht erkennbar waren.

[1] BGH, Urteil v. 4.12.2009, V ZR 44/09, ZMR 2010 S. 300 = NJW 2010 S. 2127; BGH, Urteil v. 9.7.2010, V ZR 202/09, ZMR 2010 S. 775 = NJW 2010 S. 2654; siehe auch Schmid, ZMR 2010, S. 67.

[2] BayObLG, Beschluss v. 12.6.1991, BReg. 2 Z 49/91, WuM 1991 S. 443.