Verwaltungsbeirat: Aufwendungsersatz und Haftungsfragen (WEMoG)

Zusammenfassung

Überblick

Dieser Beitrag stellt die Aufwendungsersatzansprüche der Verwaltungsbeiräte und deren Haftung vor.

1 Aufwendungsersatzansprüche

1.1 Allgemeines

Ob ein Verwaltungsbeirat gegen die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer einen Anspruch auf einen Aufwendungsersatz hat, ist danach zu beurteilen, in welcher rechtlichen Beziehung er zur Gemeinschaft der Wohnungseigentümer und zu den Wohnungseigentümern steht.

1.2 Auftrag

1.2.1 Überblick

Haben die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer und die Verwaltungsbeiräte keinen Beiratsvertrag mit Vergütungsregelung geschlossen, hat jeder Verwaltungsbeirat als Beauftragter nach §§ 662, 670 BGB einen gesetzlichen Anspruch auf Aufwendungsersatz.^[1] Schuldner ist die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer.^[2] Gläubiger ist der Verwaltungsbeirat.^[3]

[1] OLG Schleswig, Beschluss v. 13.12.2004, 2 W 124/03, NZM 2005 S. 588; AG Hamburg-Wandsbek, Beschluss v. 11.10.2007, 702 II 58/06, ZMR 2008 S. 335; AG Hattingen, Urteil v. 23.1.2014, 28 C 30/13, ZWE 2014 S. 373.

[2] AG Hamburg-Wandsbek, Beschluss v. 11.10.2007, 702 II 58/06, ZMR 2008 S. 335.

[3] Schmid, ZfIR 2009, S. 721, 725.

1.2.2 Höhe

Einem Verwaltungsbeirat sind solche Aufwendungen zu ersetzen, die er den Umständen nach für erforderlich halten durfte. Erforderlich sind solche Aufwendungen, die er nach verständigem Ermessen bei Berücksichtigung aller Umstände als notwendig erachten darf. Aufwendungen müssen angemessen sein und in einem vernünftigen Verhältnis zu der Bedeutung des Geschäfts stehen. Beachtlich ist etwa, ob die Aufgaben des Verwaltungsbeirats gegenüber den gesetzlichen Aufgaben erweitert sind oder ob die Haftung für leichte Fahrlässigkeit ausgeschlossen ist.

Erforderlich können etwa die Kosten für den Besuch eines Seminars, für Bücher, für Kopien oder für Fahrten sein. Der Aufwendungsersatzanspruch ist aus dem Gemeinschaftsvermögen zu bestreiten und vom Verwalter zu bedienen.

Hinweis

Weisung

Ist sich der Verwalter unsicher, ob und in welcher Höhe ein Aufwendungsersatzanspruch zu bedienen ist, kann er die Wohnungseigentümer um eine Weisung bitten.

1.2.3 Pauschale

Der Aufwendungsersatzanspruch kann durch eine Pauschale abgegolten werden.^[1] Ein Beschluss kann aber nicht § 670 BGB ändern.^[2] Kann ein Wohnungseigentümer daher nachweisen, höhere Aufwendungen gehabt zu haben, als sie die Pauschale nennt, sind ihm diese zu ersetzen. Dieser Anspruch kann nicht nach § 19 Abs. 1 WEG auf "null" beschlossen werden. Ferner können die Wohnungseigentümer natürlich auch nicht beschließen, überhaupt keinen Aufwendungsersatz zu gewähren.

[1] OLG Schleswig, Beschluss v. 13.12.2004, 2 W 124/03, ZMR 2005 S. 735; AG Hattingen, Urteil v. 23.1.2014, 28 C 30/13, ZWE 2014 S. 373: 250 EUR je Beirat und Jahr.

[2] OLG Schleswig, Beschluss v. 13.12.2004, 2 W 124/03, ZMR 2005 S. 735.

1.3 Vertrag

Haben die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer und die Verwaltungsbeiräte einen Beiratsvertrag mit Vergütungsregelung geschlossen^[1], sind mit dieser grundsätzlich die Aufwendungsersatzansprüche abgegolten.

Hinweis

Verzicht

Ein Verwaltungsbeirat kann ferner im Vorweg oder im Beiratsvertrag einen entsprechenden Verzicht erklärt haben.

[1] Siehe Elzer, Verwaltungsbeirat: Organisation, Kap. 5 Beiratsvertrag.

2 Haftung

2.1 Allgemeines

Die Verwaltungsbeiräte können den Wohnungseigentümern, der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer^[1] oder Dritten für eine Pflichtwidrigkeit nach § 280 Abs. 1 BGB und/oder aus Delikt^[2] auf Schadensersatz haften.^[3]

Praxis-Beispiel

Haftungsfälle

Eine Haftung eines Verwaltungsbeirats ist etwa vorstellbar für:

• die schuldhaft fehlerhafte Prüfung des Wirtschaftsplans;
• die schuldhaft fehlerhafte Prüfung der Jahresabrechnung;
• die schuldhaft fehlerhafte Prüfung des Vermögensberichts;
• die Überschreitung der Kompetenzen, z. B. eine Ladung zur Versammlung, obwohl die Voraussetzungen des § 24 Abs. 3 WEG nicht vorlagen;
• die Missachtung von Weisungen der Wohnungseigentümer;
• Fehler beim Abschluss des Verwaltervertrags.

[1] Schmid, ZfIR 2009, S. 721, 725.

[2] §§ 823 ff. BGB.

[3] KG Berlin, Beschluss v. 28.1.2004, 24 W 3/02, ZMR 2004 S. 458; OLG Düsseldorf, Beschluss v. 24.9.1997, 3 Wx 221/97, MDR 1998 S. 35 ff.; KG Berlin, Beschluss v. 8.1.1997, 24 W 7947/95, ZMR 1997 S. 544.

2.2 Entgelt

Hat die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer mit den Verwaltungsbeiräten einen entgeltlichen Vertrag geschlossen, haften die Verwaltungsbeiräte für Pflichtwidrigkeiten nach §§ 280 ff. BGB in Verbindung mit dem Beiratsvertrag.

Hinweis

Aufwendungspauschale

Streitig ist, was bei einer Pauschale für Aufwendungen gilt. Zum Teil wird diese nicht als schädlich angesehen, wenn es sich nicht um eine "verschleierte Vergütung" handelt. Klarer ist es, keine Pauschalen zuzulassen.

2.3 Kein Entgelt

2.3.1 Überblick

Sind die Verwaltungsbeiräte unentgeltlich tätig, haben sie nur Vorsatz und grobe Fahrlässigkeit zu vertreten. Vorsatz ist Wissen und Wollen. Grobe Fahrlässigkeit setzt einen objektiv schweren und subjektiv nicht entschuldbaren Verstoß gegen die Anforderungen der im Verkehr erforderlichen Sorgfalt voraus. Diese Sorgfalt muss in ungewöhnlich hohem Maß verletzt und es muss dasjenige unbeachtet geblieben sein, was im gegebenen Fall jedem hätte einleuchten müssen.

2.3.2 Umfang des Privilegs

Diskutiert w...