Verwaltungsbeirat: Bestellung und Abberufung (WEMoG) / 3 Bestellung der Verwaltungsbeiräte

3.1 Überblick

Die Wohnungseigentümer beschließen die Bestellung eines Verwaltungsbeirats nach § 25 Abs. 1 WEG mit Mehrheit. Die Auswahl der Verwaltungsbeiräte hat nach § 18 Abs. 2 WEG den Grundsätzen ordnungsmäßiger Verwaltung zu genügen. Die Wohnungseigentümer müssen allerdings nicht den "objektiv besten Kandidaten" wählen. Die Auswahl muss nur ermessensfehlerfrei sein.

3.2 Eignung

3.2.1 Allgemeines

Grundsätzlich ist jeder Wohnungs- und Teileigentümer geeignet, zum Verwaltungsbeirat bestellt zu werden.^[1] Besonders geeignet sind Buchhalter, Wirtschaftsprüfer, Steuerberater, Architekten, Ingenieure, Rechtsanwälte oder Wohnungseigentümer mit Kenntnissen in diesen Berufen. An die Eignung eines Wohnungseigentümers als Verwaltungsbeirat können freilich nicht die gleichen strengen Anforderungen gestellt werden, wie an die Eignung für das Amt des Verwalters.

Praxis-Beispiel

Schwere Verfehlung spricht nicht von vornherein gegen Eignung

Dass ein Wohnungseigentümer beispielsweise mit einem anderen in Streit lebt^[2] oder in seiner Person die Voraussetzungen für eine Entziehung seines Wohnungseigentums nach § 17 WEG vorliegen^[3], nimmt ihm nicht von vornherein die Eignung, Verwaltungsbeirat zu werden.

Bei der Beurteilung der Eignung haben die Wohnungseigentümer – wie sonst auch – ein weites Ermessen.^[4] Nicht einmal die Absicht eines Wohnungseigentümers, sein Wohnungseigentum zu verkaufen, steht daher seiner Wahl zum Verwaltungsbeirat von vornherein entgegen.^[5] Sind sich die Wohnungseigentümer bewusst, dass sich die Bestellungszeit eines solchen Verwaltungsbeirats gegebenenfalls nur kurz darstellt, wollen sie aber dennoch an seiner Person festhalten, haben dies die Gerichte grundsätzlich zu billigen.

[1] Dötsch/Schultzky/Zschieschack, WEG-Recht 2021, Kap. 11 Rn. 15.

[2] OLG Köln, Urteil v. 30.8.1999, 16 Wx 123/99, ZMR 2000 S. 563 = NJW-RR 2000 S. 88.

[3] LG Baden-Baden, Urteil v. 12.2.2009, 3 T 87/07, ZMR 2009 S. 473.

[4] OLG Frankfurt a. M., Beschluss v. 12.4.2001, 20 W 234/00, NJW-RR 2001 S. 1669.

[5] BayObLG, Beschluss v. 7.8.2001, 2Z BR 38/01, ZMR 2001 S. 996.

3.2.2 Ausschlussgründe

Die Wahl des Verwalters einer Wohnungseigentumsanlage in den Verwaltungsbeirat ist gem. § 134 BGB nichtig, auch wenn er Wohnungseigentümer ist. Zum Verwaltungsbeirat kann auch nicht der Alleingeschäftsführer einer mit der Verwaltung betrauten GmbH bestellt werden.^[1] Schließlich ist – ist nichts anderes vereinbart – auch ein Nichtwohnungseigentümer ungeeignet, wenn auch seine Bestellung, anders als beim Verwalter, nach h. M. nur anfechtbar und nicht nichtig sein soll.

[1] OLG Zweibrücken, Beschluss v. 22.9.1983, 3 W 76/83, OLGZ 1983 S. 438.

3.3 Anzahl

3.3.1 Allgemeines

Die Wohnungseigentümer sind frei darin, wie viele Wohnungseigentümer sie zu Verwaltungsbeiräten bestellen. Die Anordnung, dass es genau 3 Wohnungseigentümer sein müssen, besteht seit dem 1.12.2020 nicht mehr.

3.3.2 Ausscheiden

Stirbt eine zum Verwaltungsbeirat bestellte Person oder steht diese Person aus anderen Gründen nicht mehr als Verwaltungsbeirat zur Verfügung, besteht der Verwaltungsbeirat bis zu einer in der Regel nicht erzwingbaren Nachbestellung^[1] nur noch aus den verbliebenen Mitgliedern^[2] und ist weiterhin voll funktionsfähig.^[3]

Entsprechendes gilt, wenn alle Verwaltungsbeiräte bis auf einen ausscheiden.

Hinweis

Rumpf- oder Schrumpfbeirat

Scheidet ein Verwaltungsbeirat aus, kommt nach § 18 Abs. 2 WEG ein Anspruch auf Neubesetzung in Betracht, wenn die Wohnungseigentümer eine bestimmte Anzahl von Verwaltungsbeiräten vereinbart haben.

[1] A. A. OLG Düsseldorf, Beschluss v. 31.8.1990, 3 Wx 257/90, NJW-RR 1991 S. 594, 595.

[2] BayObLG, Beschluss v. 7.8.2001, 2Z BR 38/01, NZM 2001 S. 990, 991; BayObLG, Beschluss v. 16.6.1988, BReg. 2 Z 46/88, BayObLGZ 1988 S. 212, 214.

[3] Dippel/Wolicki, NZM 1999, S. 603, 604; a. A. Drasdo, Der Verwaltungsbeirat nach dem WEG, Rn. 122.

3.3.3 Ersatzmitglieder

Die Wohnungseigentümer können – vergleichbar § 101 Abs. 3 Satz 2 AktG – Ersatzmitglieder für den Verwaltungsbeirat wählen, indem sie ihren entsprechenden Wahlbeschluss unter die aufschiebende Bedingung stellen, dass ein (bestimmter) Verwaltungsbeirat wegfällt.

3.4 Ankündigung in der Tagesordnung

Die Bestellung der Verwaltungsbeiräte und ein ggf. mit diesen abzuschließender Beiratsvertrag sind nach § 23 Abs. 2 WEG angemessen zu bezeichnen. Die Anforderungen sind niedrig. Etwa die Bezeichnung "Der Beirat wird neu gewählt" soll genügen^[1]. Der Verwalter sollte indes eine Bezeichnung wählen, die klarer und transparenter ist.

Praxis-Beispiel

Tagesordnungspunkt für Bestellung des Verwaltungsbeirats

TOP XX Bestellung der Verwaltungsbeiräte und Abschluss eines Beiratsvertrags.

[1] OLG München, Beschluss v. 31.7.2007, 34 Wx 69/07, MietRB 2007 S. 265.

3.5 Passives Wahlrecht

3.5.1 Allgemeines

Jeder – gegebenenfalls werdende – Wohnungs- und/oder Teileigentümer hat ein Recht darauf, für den Verwaltungsbeirat zu kandidieren und ist potenziell geeignet^[1]. Ist eine juristische Person oder eine Personengesellschaft Wohnungseigentümer, kann auch diese zum Verwaltungsbeirat bestellt werden.^[2] Die juristische Person wird durch ihr Vertretungsorgan, z. B. den Geschäftsführer oder den Vorstand/Vorstandsvorsitzenden, nicht aber...