Verwaltungsbeirat kann nicht auf Erstellung eines Prüfberichts in Anspruch genommen werden

Normenkette

§ 21 Abs. 4 WEG, § 28 Abs. 3 WEG, § 29 Abs. 3 WEG, § 671 BGB

Kommentar

1. Ein Miteigentümer als Antragsteller hatte beantragt, den Verwaltungsbeirat entsprechend der Senatsentscheidung vom 23. 6. 1993 (24 W 1622/93) und einer vorausgegangenen Beschlussfassung zu verpflichten, die Belege einer Jahresabrechnung zu überprüfen und darüber Bericht zu erstatten.

2. Dieser Antrag war unzulässig, da der einzelne Eigentümer ohne einen entsprechenden Beschluss der Gemeinschaft nicht individuell befugt ist, einen allen Eigentümern gemeinschaftlich zustehenden Anspruch alleine gerichtlich geltend zu machen (BGH, NJW 89, 1091 = WE 89, 94).

Zwar hat der einzelne Eigentümer (aktiv legitimiert) das Recht, von einem amtierenden Verwalter, den in § 28 Abs. 3 WEG geregelten Anspruch auf Erstellung und Vorlage der zur Vorbereitung des Eigentümerbeschlusses erforderlichen Jahresabrechnung als Individualanspruch gerichtlich geltend zu machen (vgl. BayObLG, NJW-RR 90, 659 und BayObLGZ 93, 438).

Die in § 29 Abs. 3 WEG umschriebene Kontrolltätigkeit des Beirats kann diesen Verwalterpflichten allerdings nicht gleichgesetzt werden. Demnach steht weder dem einzelnen Eigentümer noch i.Ü. der Gemeinschaft gegen Miteigentümer, die sich für dieses ehrenamtliche Prüfungsmandat als Beirat bereit erklärt hatten, ein gerichtlich titulierbarer und dann mit Zwangsmitteln durchsetzbarer Anspruch auf Erstellung eines Prüfungsberichtes zu. Den Beirat treffen keine dem Verwalteramt vergleichbare konkreten Pflichten bei der Verwaltung des gemeinschaftlichen Eigentums; er ist lediglich ehrenamtliches Beratungs- und Kontrollorgan, das anstelle der Wohnungseigentümer im Rahmen der sonst auch jedem einzelnen von ihnen zustehenden Befugnisse tätig wird. Falls Beiratsmitglieder durch Untätigkeit oder Fehler Schäden verursachen, können allerdings Ersatzansprüche gegen sie erwachsen (h.M.).

Mitglieder eines Verwaltungsbeirats können analog § 671 Abs. 1 BGB auch jederzeit durch Beschluss der Eigentümer vom Amt abberufen werden und umgekehrt sind sie jederzeit zum Rücktritt berechtigt. Daraus ergibt sich, dass sie nicht zur künftigen Erfüllung bestimmter Beratungs- und Kontrolltätigkeiten gerichtlich verpflichtet und ggf. sogar mit Zwangsmitteln angehalten werden können. Bei Versagen eines eingesetzten Beirats oder einzelner Mitglieder ist vielmehr eine Neuwahl angezeigt; insoweit kann ein einzelner Eigentümer ggf. einen Anspruch gegen die Gemeinschaft nach § 21 Abs. 4 WEG besitzen, dass diese entsprechend verfährt. Um einen solchen Anspruch ging es im vorliegenden Verfahren jedoch nicht.

Link zur Entscheidung

( KG Berlin, Beschluss vom 08.01.1997, 24 W 7947/95= Zeitschrift Grundeigentum Nr. 6/1997, 375)

zu Gruppe 4: Wohnungseigentumsverwaltung

Anmerkung:

In etwaigen zukünftigen Entscheidungen erneut zu Verwaltungsbeiratsaufgaben sollte der Senat allerdings nicht mehr von "Kontrollrechten" oder gar vom Beirat als "Kontrollorgan" sprechen.

In § 29 Abs. 2 WEG ist allein eine Unterstützungspflicht geregelt, in § 29 Abs. 3 WEG von "Prüfung" und "Stellungnahme" die Rede. Daraus folgt keine Kontrollkompetenz eines Beirats, weder gegenüber der Gemeinschaft noch gegenüber einer Verwaltung, auch wenn im Einzelfall Unterstützungspflichten auch gewisse Kontrollen der Verwaltertätigkeit voraussetzen können bzw. miteinschließen.