5.3.3.1 Überblick
Zu einer inhaltlichen Prüfung gehören die Fragen, ob der Verwalter die geltenden gesetzlichen und/oder von den Wohnungseigentümern bestimmten Umlageschlüssel angewandt hat und ob die behaupteten Einnahmen und Ausgaben angefallen sind. Werden bei einer Frage Unregelmäßigkeiten entdeckt, sind Nachforschungen notwendig. Jedenfalls müssen die anderen Wohnungseigentümer von den Unstimmigkeiten erfahren.
5.3.3.2 Umlageschlüssel
Die Verwaltungsbeiräte sollten prüfen, welche Umlageschlüssel vereinbart und (ggf. abweichend) beschlossen sind und in welchen Fällen der subsidiäre gesetzliche Umlageschlüssel (Höhe der Miteigentumsanteile) anzuwenden ist.
5.3.3.3 Belegprüfung
Eine vollständige inhaltliche Prüfung der behaupteten Einnahmen und Ausgaben bestünde darin, dass sich die Verwaltungsbeiräte mit jeder Einnahme und Ausgabe befassen, also jeden Beleg prüfen, und sämtlichen Kontoeingängen und Kontoausgängen nachgehen. Nach der Rechtsprechung ist das zwar möglich. Ausreichend ist aber auch, wenn die Verwaltungsbeiräte "Stichproben" machen.
Immer ist zu fragen, ob der Verwalter bestimmte Kosten auslösen oder bedienen durfte. Es sollten etwa angesehen werden die Sonderhonorare des Verwalters, die Kosten, die für (behauptete) Erhaltungsmaßnahmen angefallen sind oder die Rechnungen der Träger der Daseinsvorsorge. Werden Unregelmäßigkeiten entdeckt, sind Nachforschungen notwendig. Jedenfalls müssen die anderen Wohnungseigentümer von den Unstimmigkeiten erfahren.
5.3.3.4 Verträge
Die Verwaltungsbeiräte müssen prüfen, ob der Verwalter bestimmte Verträge schließen oder Forderungen erfüllen durfte. Es sollten etwa angesehen werden die Sonderhonorare des Verwalters, die Kosten, die für (behauptete) Erhaltungsmaßnahmen oder Rechnungen, die für Maßnahmen im Bereich des Sondereigentums angefallen sind.
Checkliste: Inhaltliche Prüfung der Jahresabrechnung
Allgemeines
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Ist der Ersteller der Jahresabrechnung angegeben? |
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Ist das abgerechnete Wirtschaftsjahr angegeben? |
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Sind das Wirtschafts- und das Kalenderjahr identisch? |
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Betrifft die Jahresabrechnung die richtige Wohnungseigentumsanlage? |
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Ist der gesamte Abrechnungszeitraum erfasst? |
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Gibt es eine Gesamtabrechnung und Einzelabrechnungen für jedes Wohnungs- und Teileigentum? |
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Werden besondere Umlageschlüssel erläutert? |
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Liegen zum Abgleich der Wirtschaftsplan für den Abrechnungszeitraum und die Jahresabrechnung für das Vorjahr vor? |
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Sind sämtliche Angaben der Jahresabrechnung klar, verständlich und ohne weiteres nachvollziehbar? |
Bestandteile
Prüfung, ob der Jahresabrechnung vor allem folgende Punkte zu entnehmen sind:
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Sämtliche Einnahmen bei der Verwaltung des gemeinschaftlichen Eigentums (Gesamtabrechnung und Rechnungslegung des Verwalters):
- das Hausgeld (auch das aus Vorjahren),
- Mieten,
- Pachteinnahmen,
- Entgelte und sonstige Zahlungen (z. B. einer Versicherung),
- Zinseinnahmen.
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Sämtliche (gegebenenfalls unberechtigte) Ausgaben bei der Verwaltung des gemeinschaftlichen Eigentums:
- Betriebs-, Verwaltungs- und Erhaltungskosten,
- Schadensersatzleistungen,
- Zahlungen aus Verträgen,
- Lasten des gemeinschaftlichen Eigentums,
- Zinsausgaben.
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Anteilmäßige Verpflichtung der Wohnungseigentümer zur Kostentragung (Einzelabrechnung), berechnet nach Soll-Zahlungen. |
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Heizkosten:
- Ausgaben (z. B. für Einkauf),
- Verteilung der Ausgaben auf die Wohnungseigentümer.
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Steuerangaben |
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Wirtschaftsbericht (z. B. über das Hausgeldinkasso, Versicherungsfälle, Erhaltungsmaßnahmen – nicht zwingend). |
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Beachtet der Verwalter eventuelle Vorgaben der Wohnungseigentümer (Prüfpunkt entfällt in der Regel)? |
Gesamtabrechnung
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Sind alle tatsächlichen Einnahmen erfasst? |
| □ |
Sind alle tatsächlichen Ausgaben erfasst? |
Einzelabrechnung
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Sind alle tatsächlichen Einnahmen mit den richtigen Umlageschlüsseln umgelegt worden? |
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Sind alle tatsächlichen Ausgaben mit den richtigen Umlageschlüsseln umgelegt worden? |
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Enthält eine Einzelabrechnung – was unzulässig wäre – Schadensersatzansprüche gegen einen Wohnungseigentümer oder sonstige Ansprüche, die gesondert zu verfolgen wären? |
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Wird die Abrechnungsspitze als ein Betrag errechnet? |
Heizkosten
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Sind die Kosten in der Gesamtabrechnung benannt? |
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Sind die verbrauchten Heizkosten nach den richtigen Umlageschlüsseln in den Einzelabrechnungen umgelegt worden? |
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Sind die nicht verbrauchten Heizkosten nach den richtigen Umlageschlüsseln in den Einzelabrechnungen umgelegt worden? |
Steuerangaben
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Sind die Angaben für die Steuer richtig? |
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Sind die Angaben für die Steuer vollständig? |
Summen, Salden und Abrechnungspositionen
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Stimmen die in Gesamt- und Einzelabrechnung angegebenen Summen und Salden der Höhe nach überein? |
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Schließen die als Anfangsbestände angegebenen Summen und Salden an die Vorabrechnung an? |
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Sind die ermittelten Summen und Salden rechnerisch schlüssig? |