8.1 Überblick
Die Wohnungseigentümer können die Rechte und Pflichten der Verwaltungsbeiräte durch eine Vereinbarung, durch einen Beschluss nach § 27 Abs. 1 WEG oder vertraglich erweitern.
Organ der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer
Werden den Verwaltungsbeiräten Aufgaben des Verwalters übertragen, sind sie insoweit Organ der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer.
8.2 Vereinbarung nach § 10 Abs. 1 Satz 2 WEG
Die Wohnungseigentümer können untereinander vereinbaren, dass der Verwaltungsbeirat weitere Aufgaben wahrnehmen soll.[1] In der Gemeinschaftsordnung kann z. B. vorgesehen sein, dass die Verwaltungsbeiräte im Sinne von § 12 Abs. 1 WEG berechtigt und damit auch – wenn die Voraussetzungen dafür vorliegen – verpflichtet sind, der Veräußerung eines Wohnungseigentums zuzustimmen.[2] In diesen Fällen ist neben der Zustimmung des Verwaltungsbeirats auch die Bestellung der Verwaltungsbeiräte nachzuweisen. Der Nachweis kann in entsprechender Anwendung des § 26 Abs. 4 WEG geführt werden.[3]
Eine Vereinbarung muss beachten, dass Rechte der Wohnungseigentümer nur insoweit auf eine andere Stelle übertragen werden können, soweit dadurch nicht der "Kernbereich" der Mitgliedschaft berührt ist. Verstößt eine Vereinbarung gegen diese Grenzen, ist sie gem. § 134 BGB nichtig.[4]
8.3 Beschluss
8.3.1 Überblick
Die Wohnungseigentümer können die Rechte und Pflichten der Verwaltungsbeiräte durch einen Beschluss nach § 27 Abs. 2 WEG erweitern. So ist es unter anderem vorstellbar,
- Aufgaben des Verwalters auf die Verwaltungsbeiräte zu übertragen,
- die Ausübung der Pflichten des Verwalters an ein Votum der Verwaltungsbeiräte zu knüpfen,
- anzuordnen, dass der Verwalter Verfügungen ab einer bestimmten Summe nur nach einer Billigung durch die Verwaltungsbeiräte treffen darf,
- anzuordnen, dass der Verwalter die Verwaltungsbeiräte bei bestimmten Angelegenheiten informieren muss.
8.3.2 Auswahl des Verwalters
Es entspricht ordnungsmäßiger Verwaltung, wenn der gesamte Verwaltungsbeirat – oder eines seiner Mitglieder – im Vorfeld einer Versammlung, in der eine Person zum Verwalter bestellt oder der bisherige Verwalter wiederbestellt werden soll, Angebote von Personen einholt und gegenüber den anderen Wohnungseigentümern dazu Stellung nimmt, welche Person aus seiner Sicht für das Amt des Verwalters in der konkreten Wohnungseigentumsanlage geeignet ist.
Die Eignung beurteilt sich danach, ob eine Person nach ihren natürlichen Anlagen und dem Erlernten menschlich und fachlich angemessen qualifiziert ist. Grundsätzlich sollten – außer ggf. in eigentümerverwalteten "Kleinstanlagen" – nur Personen zum Verwalter bestellt werden, die über eine zum Verwalterberuf passende Ausbildung, einschlägige Berufserfahrung und einen guten Leumund verfügen. Eine wichtige Frage ist auch, ob die in Aussicht genommene Person über die für eine Verwaltung notwendigen finanziellen Mittel verfügt, ausreichende Sicherheiten stellen kann und gut versichert ist. Eine Person, deren vermögensrechtliche Ausstattung schlecht ist, bietet in der Regel keine hinreichende Gewähr dafür, dass sie auf Dauer einen ordnungsgemäßen Geschäftsbetrieb aufrechterhalten und ihrer Aufgabe als Verwalter gerecht werden kann, insbesondere die ihr anvertrauten Gelder getreu verwalten wird.
Checkliste: Sichtung der Angebote von Verwaltern
Berufszulassung
| □ | Besitzt die Person eine Berufszulassung nach der Gewerbeordnung? | |
| □ | Besteht die Berufszulassung noch? | |
Zertifizierung
| □ | Ist der Verwalter zertifiziert? (ab dem 1.12.2022) | |
Person des Verwalters
| □ | Handelt es sich bei der Person um einen professionell und gewerblich Tätigen oder um einen so genannten "Amateurverwalter"? | |
| □ | Natürliche Person oder Verwaltungsunternehmen? | |
| □ | Über welche Ausbildung verfügt der Bewerber? Bilden sich der Bewerber selbst bzw. seine Mitarbeiter regelmäßig fort? | |
Wirtschaftliche Situation des Verwalters?
| □ | Finanzielle Mittel? | |
| □ | Sicherheiten? | |
Versicherungen
| □ | Berufshaftpflichtversicherung? | |
| □ | Betriebshaftpflichtversicherung? | |
| □ | Vermögensschadenversicherung? | |
| □ | Vertrauensschadenversicherung? | |
Unternehmen des Verwalters
| □ | Anzahl der Mitarbeiter? Ausbildung? Weiterbildung? | |
| □ | Anzahl der verwalteten Wohnungseigentumsanlagen? | |
| □ | Verwendete Software? | |
| □ | Ist das Verwalterunternehmen zertifiziert? | |
| □ | Liegt das Büro in der Nähe der Wohnungseigentumsanlage? | |
Verwaltervertrag
| □ | Welche Inhalte hat der Verwaltervertrag, den die in Aussicht genommene Person ihrer Geschäftsbesorgung zu Grunde legen will? | |
| □ | Höhe der Grundvergütung? | |
| □ | Für welche Bereiche wird in welcher Höhe eine Sondervergütung verlangt? | |
Weiteres
| □ | Wie wird der Verwalter erreichbar sein? | |
| □ | Wer vertritt den Verwalter im Falle des Urlaubs? | |
| □ | Ist etwas darüber bekannt, wie der Verwalter andere Wohnungseigentumsanlagen verwaltet (Referenzen)? Kann man von dort Abrechnungen und Wirtschaftspläne als Beispiel einsehen? Wir... | |
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