Verwaltungsgegenstand und -zuständigkeit (WEMoG) / 3.2.1 Verwaltung durch die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer

Nach § 18 Abs. 1 WEG obliegt die Verwaltung des Gemeinschaftseigentums der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer. Über die Verwaltungsmaßnahmen selbst beschließen aber selbstverständlich die Wohnungseigentümer nach Maßgabe des § 19 WEG.

Ordnungsmäßige Verwaltung

Gemäß § 18 Abs. 2 Nr. 1 WEG kann jeder Wohnungseigentümer von der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer eine ordnungsmäßige Verwaltung und Benutzung des gemeinschaftlichen Eigentums verlangen. Unterbleibt eine notwendige Beschlussfassung über Verwaltungsmaßnahmen, steht den Wohnungseigentümern mit der Beschlussersetzungsklage des § 44 Abs. 1 Satz 2 WEG ein effektiver Rechtsschutz zur Seite. Im Übrigen ist der Anspruch der Wohnungseigentümer auf ordnungsmäßige Verwaltung unverjährbar.^[1]

Neben entsprechenden Beschlüssen können die Wohnungseigentümer auch Vereinbarungen über Verwaltungsmaßnahmen treffen.

Insbesondere bei der Erhaltung, also der Instandhaltung und Instandsetzung, sind abweichende Vereinbarungen verbreitet, in denen den Wohnungseigentümern die Kosten von Erhaltungsmaßnahmen an bestimmten Bereichen des Gemeinschaftseigentums, die sich im Bereich ihres Sondereigentums befinden, auferlegt werden. Insbesondere können in Vereinbarungen dem Charakter von Mehrhausanlagen folgend auch Untergemeinschaften mit eigenen Beschlusskompetenzen gebildet werden.^[2]

Hinweis

Begriff "ordnungsgemäße Verwaltung"

Der Begriff der "ordnungsgemäßen Verwaltung" ist gesetzlich in § 18 Abs. 2 WEG insoweit beschrieben, als ordnungsgemäß dasjenige ist, das dem Interesse der Gesamtheit der Wohnungseigentümer nach billigem Ermessen entspricht. Allgemein fallen unter die ordnungsgemäße Verwaltung Maßnahmen, die im Interesse aller Wohnungseigentümer auf die Erhaltung, Verbesserung und normale Nutzung des Wohnungseigentums gerichtet sind.^[3]

Grundsätzlich beschließen die Wohnungseigentümer im Rahmen des § 19 WEG mehrheitlich über die Maßnahmen ordnungsmäßiger Verwaltung.

Nach Auffassung des Gesetzgebers, die in § 19 Abs. 2 WEG ihren Ausdruck gefunden hat, gehören insbesondere folgende Maßnahmen zu einer ordnungsmäßigen Verwaltung:

1. die Aufstellung einer Hausordnung;
2. die ordnungsmäßige Erhaltung des Gemeinschaftseigentums;
3. die angemessene Versicherung des gemeinschaftlichen Eigentums zum Neuwert sowie der Wohnungseigentümer gegen Haus- und Grundbesitzerhaftpflicht;
4. die Ansammlung einer angemessenen Erhaltungsrücklage;
5. die Festsetzung von Vorschüssen nach § 28 Abs. 1 Satz 1 WEG auf Grundlage eines Wirtschaftsplans;
6. die Bestellung eines zertifizierten Verwalters nach § 26a WEG, es sei denn, es bestehen weniger als neun Sondereigentumsrechte, ein Wohnungseigentümer wurde zum Verwalter bestellt und weniger als ein Drittel der Wohnungseigentümer verlangt die Bestellung eines zertifizierten Verwalters. Diese Vorschrift ist nach § 48 Abs. 4 WEG allerdings erst ab dem 1.12.2022 anwendbar.

Im Rahmen der Beschlussfassung über Verwaltungsmaßnahmen ist den Wohnungseigentümern ein weites Ermessen eingeräumt. Wichtigstes Regelungsinstrument der Wohnungseigentümer ist der Versammlungsbeschluss.

Umlaufbeschluss

Zwar können Beschlüsse auch im Umlaufverfahren des § 23 Abs. 3 WEG gefasst werden. Allerdings kommt in diesem Fall der Beschluss nur mit Zustimmung sämtlicher Wohnungseigentümer zustande. Seit Inkrafttreten des WEMoG können die Wohnungseigentümer gemäß § 23 Abs. 3 Satz 2 WEG allerdings beschließen, dass ein konkreter Einzelgegenstand auch im Verfahren des § 23 Abs. 3 WEG mehrheitlich beschlossen werden kann.

Verträge mit Dritten

Beschlossene Verwaltungsmaßnahmen, die mit dem Abschluss von Rechtsgeschäften mit außenstehenden Dritten (z. B. Lieferanten, Werkunternehmer oder Berater) verbunden sind, sind dem Rechtskreis der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer zugeordnet. Vertragspartnerin von Verträgen mit außenstehenden Dritten ist stets die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer. Die Wohnungseigentümer selbst unterliegen allerdings der auf ihren Miteigentumsanteil beschränkten Teilhaftung des § 9a Abs. 4 WEG. Vertragspartner der Gemeinschaft können also neben oder statt ihr auch die Wohnungseigentümer in Anspruch nehmen.

Praxis-Beispiel

Teilhaftung bei Erhaltungsmaßnahme

Auf Grundlage entsprechender Beschlussfassung wird die Fassade des Hauses saniert. Die Kosten belaufen sich insgesamt auf 30.000 EUR. Die Wohnung des Wohnungseigentümers W repräsentiert 50/1.000 Miteigentumsanteile. Der Fachunternehmer kann den W unmittelbar in Höhe von 1.500 EUR in Anspruch nehmen.

Wichtig

Auch gesamtschuldnerische Haftung möglich

Im kommunalen Abgabenrecht kann allerdings eine gesamtschuldnerische Haftung des einzelnen Wohnungseigentümers für Grundbesitzabgaben bestimmt werden.^[4]§ 9a Abs. 4 WEG steht also einer gesamtschuldnerischen Haftung der Wohnungseigentümer etwa für Kanalbenutzungsgebühren nicht entgegen.^[5]

Allerdings handelt die Behörde regelmäßig ermessensfehlerhaft, wenn sie einen Leistungsbescheid, der eine Beitragspflicht sämtlicher Wohnungseigentümer zum Gegenstand hat, nur gegen einen oder einzelne Wohnungse...