Verwaltungsgegenstand und -zuständigkeit (WEMoG) / 6.2 Zuständigkeit

Ausgehend von gewünschter vollständiger Trennung der einzelnen Häuser voneinander aufgrund Bildung entsprechender Untergemeinschaften bestehen insoweit keine Unterschiede zur ungeregelten Mehrhausanlage, als

• Untergemeinschaften ebenso wie ungeregelte Mehrhausanlagen nicht rechtsfähig sind. Sie können also im Außenverhältnis nicht selbstständig auftreten bzw. agieren. Rechtsfähig ist allein die Gesamtgemeinschaft;
• die Gesamtanlage – egal, ob geregelt oder ungeregelt – stets nur einen Verwalter haben kann. Es ist also nicht möglich, für die einzelnen Untergemeinschaften eigene Verwalter zu bestellen.
• soweit auch weitestgehende Kostentrennung geregelt ist, die Wohnungseigentümer einer Untergemeinschaft im Rahmen der Beschlussfassung nicht die Kompetenz haben, über Maßnahmen zu beschließen, die die Gesamtgemeinschaft betreffen.

6.2.1 Ungeregelte Mehrhausanlage

Bei der ungeregelten Mehrhausanlage bestehen keinerlei Besonderheiten gegenüber der typischen Einhausanlage. Sämtliche Belange, mögen sie auch nur eines der Häuser betreffen, sind von der Gesamtgemeinschaft zu regeln. Kosten sind unter sämtlichen Wohnungseigentümern zu verteilen, auch wenn sie nur ein Haus betreffen.

Praxis-Beispiel

Haus mit Aufzug

In einer Wohnanlage, die aus 3 Häusern besteht, verfügt eines von ihnen über einen Aufzug. So die Gemeinschaftsordnung nichts anderes regelt, sind an den Kosten des Aufzugs sämtliche Wohnungseigentümer zu beteiligen, also auch die Wohnungseigentümer der beiden Häuser, die nicht über einen Aufzug verfügen.

Allerdings können die Wohnungseigentümer auf Grundlage des § 16 Abs. 2 Satz 2 WEG beschließen, dass die Kosten des Betriebs und der Erhaltung des Aufzugs lediglich diejenigen Wohnungseigentümer zu tragen haben, deren Haus über den Aufzug verfügt.

6.2.2 Geregelte Mehrhausanlage

6.2.2.1 Regelung durch Beschluss

Die Wohnungseigentümer einer Mehrhausanlage können zumindest mit Blick auf die Kostenverteilung eine Trennung zwischen den Häusern herbeiführen. Rechtsgrundlage bildet § 16 Abs. 2 Satz 2 WEG. Nach dieser Vorschrift kann der gesetzliche oder vereinbarte Kostenverteilungsschlüssel bezüglich einzelner Kosten oder einzelner Arten von Kosten durch Beschluss geändert werden.

Wichtig

Kosten von Erhaltungsmaßnahmen

Entgegen der Rechtslage vor Inkrafttreten des WEMoG am 1.12.2020, haben die Wohnungseigentümer nunmehr auch die Kompetenz, dauerhaft den gesetzlichen oder vereinbarten Kostenverteilungsschlüssel bezüglich der Kosten von Erhaltungsmaßnahmen zu ändern. Die vormals geltende Bestimmung des § 16 Abs. 4 WEG a. F. ermöglichte lediglich eine Kostenverteilungsänderung im konkreten Einzelfall.

Für die Kosten von baulichen Veränderungen gilt § 21 Abs. 5 WEG. Insoweit ist zu beachten, dass die Wohnungseigentümer zwar grundsätzlich den Kostenverteilungsschlüssel ändern können, allerdings dürfen einem Wohnungseigentümer keine Kosten auferlegt werden, mit denen er nicht bereits nach § 21 Abs. 1 bis 4 WEG kostenbelastet ist.

Praxis-Beispiel

Haus mit Aufzug

Bezüglich der Betriebs- und Verwaltungskosten sowie der Kosten der Erhaltung des Aufzugs können die Wohnungseigentümer mehrheitlich beschließen, dass diese künftig nur noch unter den Wohnungseigentümern zu verteilen sind, deren Wohnungen sich in dem Haus mit Aufzug befinden.

Bezüglich der Kosten von Erhaltungsmaßnahmen können sie also entgegen früherer Rechtslage beschließen, dass die Kosten dauerhaft lediglich von den Eigentümern des Aufzugshauses zu tragen sind.

Weiter möglich ist die Belastung der Wohnungseigentümer eines Hauses mit den Kosten von Erhaltungsmaßnahmen, die deren Haus betreffen, auch wenn zunächst entsprechende Erhaltungsmaßnahmen lediglich für das konkrete Haus anfallen. Gleichbehandlungsansprüche sind allerdings dann zu beachten, wenn gleichartige Maßnahmen andere Häuser betreffend beschlossen werden.

Praxis-Beispiel

Dachsanierung eines der Häuser

Muss das Dach eines der Häuser einer Mehrhausanlage saniert werden, können die Kosten dieser Maßnahme lediglich den Wohnungseigentümern dieses Hauses auferlegt werden. Im Umkehrschluss haben diese Wohnungseigentümer im Fall der Sanierungsbedürftigkeit eines Daches der anderen Häuser Anspruch darauf, nicht mit den Kosten dieser Maßnahme belastet zu werden.

6.2.2.2 Regelung durch Vereinbarung

In vielen Fällen wird in der Praxis durch eine entsprechende Gestaltung von Teilungserklärung und Gemeinschaftsordnung dem Charakter einer Mehrhausanlage dadurch Rechnung getragen, dass haus- bzw. gebäudebezogen Untergemeinschaften gebildet werden, die auch mit eigenen Beschlusskompetenzen ausgestattet sind.

Praxis-Beispiel

Weitest mögliche getrennte Verwaltung

• "Die einzelnen Häuser dieser Wohnanlage sind so zu behandeln, als bestünden Einzelgrundstücke" oder
• "Die einzelnen Häuser dieser Wohnanlage bilden eigenständige Wirtschaftseinheiten. Die Wohnungseigentümer der jeweiligen Wirtschaftseinheiten beschließen über Angelegenheiten, die lediglich ihr Haus betreffen alleine. Für die einzelnen Häuser sind getrennte Erhaltungs- bzw. Instandhaltungsrücklagen zu bilden".

Auch wenn Untergemeinschaften nach der Gemeinschaftsordnung jeweils eine eigene Beschlusskompetenz f...