Verwaltungsinstrumente: Beschluss und Vereinbarung (WEMoG) / 2.2 Fehlende ...

Alexander C. Blankenstein

Zwar findet eine allgemeine Inhaltskontrolle der Teilungserklärung oder Gemeinschaftsordnung regelmäßig nicht statt. Zwingende gesetzliche Regelungen können allerdings auch durch Vereinbarung nicht ersetzt bzw. geändert werden. Grenzen setzen hier zunächst die Bestimmungen der §§ 134, 138 und 242 BGB.^{^[1]} Auch spezialgesetzlich sind den Wohnungseigentümern Grenzen ihrer Vereinbarungskompetenz gesetzt.

So kann keine Haftung des Erstehers in der Zwangsversteigerung für Hausgeldrückstände des Wohnungseigentümers vereinbart werden.^{^[2]}
Bei der Verteilung der Heiz- und Warmwasserkosten sind stets die Vorschriften der Heizkostenverordnung zu beachten.^{^[3]}
Das sachenrechtliche Grundverhältnis kann nicht Gegenstand einer Vereinbarung sein.

[1] AG Berlin-Mitte, Urteil v. 6.2.2018, 22 C 41/17, GE 2018, 596.

[2] § 56 Satz 2 ZVG.

[3] § 3 HeizKV.

2.2.1 Kein Eingriff in unentziehbare und unverzichtbare Rechte/Grundprinzipien des WEG

Durch Vereinbarung kann nicht in die unentziehbaren und unverzichtbaren Rechte der Wohnungseigentümer eingegriffen werden. Auch die elementaren Grundprinzipien des WEG unterliegen nicht der Disposition der Wohnungseigentümer. In diesem Zusammenhang ist verbreitet vom "Kernbereich" des Wohnungseigentums die Rede. Die Reichweite dieses "Kernbereichs" ist nicht abschließend festgelegt, sondern wird von der Rechtsprechung im Einzelfall konkretisiert. Er ergibt sich jedenfalls nicht aus dem Gesetz. Die Wohnungseigentümer können also auch durch Vereinbarung nicht in die Gebrauchsmöglichkeit des Sondereigentums eingreifen, elementare Mitverwaltungsrechte beschneiden und die zwingenden Verwaltungskompetenzen abändern.

Gebrauch des Sondereigentums

Zwar kann durch Vereinbarung ein bestimmter Gebrauch des Sondereigentums geregelt werden. Darüber hinaus aber kann dem einzelnen Wohnungseigentümer durch Vereinbarung nicht die Gebrauchs- bzw. Nutzungsmöglichkeit seiner Sondereigentumseinheit überhaupt genommen werden. Hierzu gehört auch ein ungehinderter Zugang zur Sondereigentumseinheit.^{^[1]}

Elementare Mitverwaltungsrechte

Auch durch Vereinbarung können dem einzelnen Wohnungseigentümer nicht seine elementaren Mitverwaltungsrechte genommen werden. Namentlich umfasst hiervon sind das Recht zur Teilnahme an Eigentümerversammlungen, das Rederecht und vor allem das Stimmrecht. Insoweit ist eine Regelung in der Gemeinschaftsordnung per se nichtig, die etwa den Inhabern von Tiefgaragenplätzen kein Stimmrecht gewährt.^{^[2]}

Seine elementaren Mitverwaltungsrechte können dem Wohnungseigentümer auch dann nicht genommen werden, wenn er sich erhebliche Pflichtverletzungen zum Vorwurf machen lassen muss, wie etwa massive Hausgeldrückstände.^{^[3]}

Verwaltungskompetenzen

Die Wohnungseigentümer können durch Vereinbarung die Bestellung des Verwalters nicht ausschließen. Des Weiteren kann die Abberufung des Verwalters seit Inkrafttreten des WEMoG am 1.12.2020 nicht mehr auf das Vorliegen eines wichtigen Grundes beschränkt werden. Der Verwalter muss vielmehr jederzeit auch grundlos von seinem Amt abberufen werden können. All dies folgt aus der Bestimmung des § 26 Abs. 5 WEG. Bereits durch Beschluss nach § 27 Abs. 2 WEG können die Wohnungseigentümer die Kompetenzen des Verwalters erweitern oder beschränken.

Wichtig

Bestehende Vereinbarungen

Soweit eine Altvereinbarung eine Regelung enthält, dass die Abberufung des Verwalters nur bei Vorliegen eines wichtigen Grundes möglich ist, hat diese Regelung mit Inkrafttreten des WEMoG am 1.12.2020 ihre Wirkung verloren. Die gesetzliche Neuregelung strahlt insoweit gem. § 47 WEG auf bestehende Vereinbarungen aus. Auch wenn lediglich im Verwaltervertrag eine Befristung mit Beschränkung der Abberufung auf das Vorliegen eines wichtigen Grundes geregelt ist, können derzeit auf Grundlage solcher Regelungen tätige Verwalter jederzeit grundlos von ihrem Amt abberufen werden.

Das WEG sieht die Möglichkeit, einen oder mehrere Wohnungseigentümer zu Vertretern der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer zu bestellen, was nach § 27 Abs. 3 Satz 3 WEG a. F. bis zum Inkrafttreten des WEMoG am 1.12.202 noch möglich war, nicht mehr vor. Ist kein Verwalter bestellt, ordnet § 9b Abs. 1 Satz 2 WEG nun die Gesamtvertretung der Gemeinschaft durch die Wohnungseigentümer an. Damit besteht ein mittelbarer Zwang zur Verwalterbestellung. Wesen der Gesamtvertretung ist nämlich, dass alle Wohnungseigentümer zwar nicht unbedingt gleichzeitig, wohl aber gleichgerichtet handeln müssen, was eine Verwaltung insbesondere in größeren Eigentümergemeinschaften unmöglich macht.

Im Übrigen kann eine Herabsetzung der zulässigen Höchstbestelldauer des Verwalters nicht vereinbart werden.^{^[4]} Ebenso wenig können Vergütungsregelungen vereinbart werden.^{^[5]}

[1] LG München I, Urteil v. 1.6.2015, 1 S 13261/14 WEG, GE 2015, 1106.

[2] LG München I, Urteil v. 7.2.2019, 36 S 5357/18, ZMR 2019, 787.

[3] BGH, Urteil v. 10.12.2010, V ZR 60/10, ZMR 2011, 397.

[4] LG Itzehoe, Urteil v. 25.10.2011, 11 S 9/11, NZM 2012, 569.

[5] OLG Frankfurt a. M., Beschluss v. 10.11.2010, 20 W 309/07, ZWE 2011, 361.