Verwaltungsinstrumente: Beschluss und Vereinbarung (WEMoG) / 2.4 Grundbucheintragung

Gemäß § 10 Abs. 3 Satz 1 WEG wirken Vereinbarungen der Wohnungseigentümer gegen Sondernachfolger von Wohnungseigentümern nur dann, wenn sie im Grundbuch eingetragen sind. Fehlt die Eintragung im Grundbuch, wirkt der Inhalt der Vereinbarung also nicht gegen den Sondernachfolger. Hieraus folgt aber bereits, dass die Grundbucheintragung keine konstitutive Wirkung hat, sondern lediglich eine deklaratorische. Für das Entstehen einer Vereinbarung ist also deren Eintragung im Grundbuch nicht erforderlich, sondern lediglich für die Bindung der Sondernachfolger von Wohnungseigentümern.

Die lediglich schuldrechtliche Vereinbarung wirkt zwar nicht gegen Sondernachfolger. Allerdings muss dies für den Fall eines Eigentümerwechsels nicht automatisch das "Ende" der Vereinbarung bedeuten.

Praxis-Beispiel

Das Sondernutzungsrecht am Stellplatz

Alle Wohnungseigentümer einigen sich darauf, dass der dem Hauszugang am nächsten liegende Kfz-Stellplatz einem gehbehinderten Wohnungseigentümer zur ausschließlichen Nutzung überlassen sein soll.

Veräußert nun ein Wohnungseigentümer seine Wohnung, kann der Erwerber der Vereinbarung auch konkludent beitreten, indem er sein Kfz nicht auf dem Stellplatz des gehbehinderten Wohnungseigentümers abstellt. Insoweit aber muss der entsprechende Wille des Erwerbers auch tatsächlich feststellbar sein und darf nicht lediglich fingiert werden, etwa weil der Erwerber die Vereinbarung kennt.^[1]

Wichtig

Sonderrechtsnachfolge: "Begünstigende" Vereinbarungen

Umstritten ist, ob lediglich Vereinbarungen zur Bindung des Sonderrechtsnachfolgers der Grundbucheintragung bedürfen, die rechtlich benachteiligend sind, weil der Gesetzeswortlaut das Wort "gegen" enthält. Freilich dürfte die Beantwortung dieser Frage wenig praktische Relevanz haben, da ein Sonderrechtsnachfolger ihn begünstigenden Vereinbarungen stets beitreten bzw. diese "für" sich gelten lassen dürfte.

Begünstigendes Sondernutzungsrecht

Ist zugunsten eines Wohnungseigentümers an einem Bereich des gemeinschaftlichen Eigentums ein lediglich schuldrechtliches Sondernutzungsrecht begründet, soll dieses auch ohne Grundbucheintragung für den Erwerber wirken. Dies ist nicht ganz überzeugend, denn zum einen ist der Wille der Wohnungseigentümer bei Begründung des Sondernutzungsrechts (§ 133 BGB) und zum anderen der Wille des Erwerbers zum Zeitpunkt seines Erwerbs maßgeblich zu berücksichtigen.

Folgende Überlegungen gilt es außerdem zu berücksichtigen:

Zunächst einmal können die Wohnungseigentümer die Begründung des Sondernutzungsrechts z. B. unter der auflösenden Bedingung vereinbart haben, dass bei Ausscheiden des Wohnungseigentümers die Vereinbarung keine Geltung mehr hat. Haben die Wohnungseigentümer beispielsweise zugunsten eines gehbehinderten Wohnungseigentümers ein Sondernutzungsrecht an dem dem Hauseingang nächstgelegenen Stellplatz begründet und veräußert dieser Eigentümer später seine Wohnung, entfällt der Grund für die Begründung des Sondernutzungsrechts. Auch ist ein Sondernutzungsrecht aus Sicht des Sonderrechtsnachfolgers nicht unbedingt immer in seinem Sinne, weil er zumindest für den Bereich des Sondernutzungsrechts auch verkehrssicherungspflichtig ist.

Tritt der Rechtsnachfolger der Vereinbarung nicht bei, verliert sie insgesamt ihre Wirkung. Eine geltungserhaltende Reduktion unter den übrigen Wohnungseigentümern kann deshalb nicht erfolgen, weil es keine unterschiedlichen Rechtslagen innerhalb der Gemeinschaft geben kann. Dies gilt auch im Fall der Zwangsversteigerung. Hier muss im Zeitpunkt des Zuschlags feststehen, ob der Ersteigerer der schuldrechtlichen Vereinbarung zustimmt oder nicht. Im Fall des rechtsgeschäftlichen Erwerbs ist der Zeitpunkt der Grundbucheintragung bzw. Eigentumsumschreibung maßgeblich. Die Bindung des Sonderrechtsnachfolgers ist also dann gesichert, wenn die Vereinbarung im Grundbuch eingetragen ist. Auf eine Zustimmung des Rechtsnachfolgers kommt es dann nicht an, weil bereits § 10 Abs. 3 WEG die Wirkung der Vereinbarung auch gegen den Sonderrechtsnachfolger anordnet.

Wichtig

Gesamtrechtsnachfolger auch ohne Grundbucheintragung gebunden

Im Gegensatz zum rechtsgeschäftlichen Erwerber oder dem Erwerber im Wege der Zwangsversteigerung ist der Erbe eines Wohnungseigentümers als Gesamtrechtsnachfolger nach § 1922 BGB auch ohne Grundbucheintragung an die Vereinbarung gebunden.

[1] BGH, Beschluss v. 2.6.2005, V ZB 32/05, ZMR 2005, 547.