Zur Änderung einer Vereinbarung bedarf es grundsätzlich wiederum einer Vereinbarung. Allerdings kann ein Beschluss ausreichen, wenn entweder das Gesetz selbst die Änderung einer Vereinbarung durch Beschluss zulässt oder aber die Vereinbarung selbst ihre Änderung durch Beschlussfassung ermöglicht, insbesondere die Gemeinschaftsordnung etwa eine Öffnungsklausel enthält. Sind diese Möglichkeiten nicht eröffnet, kann unter bestimmten Voraussetzungen auch die Änderung einer Vereinbarung durch richterliche Entscheidung herbeigeführt werden.
2.7.1 Durch Vereinbarung
Als allseitiger Vertrag kann eine Vereinbarung zunächst nur mit Zustimmung sämtlicher Vertragspartner, also aller im Grundbuch eingetragenen Wohnungseigentümer, abgeändert werden. Auch zur Änderung der Vereinbarung kann wiederum die Zustimmung Drittberechtigter dann erforderlich werden, wenn Sondernutzungsrechte Gegenstand der Änderungsvereinbarung sind oder aber eine anderweitige rechtliche Betroffenheit von Nießbrauchern, Vormerkungsberechtigten oder Dauerwohnberechtigten gegeben ist.
Grundsätzlich ist im Übrigen der Bauträger berechtigt, aufgrund ihm im Bauträgervertrag erteilter Vollmachten die Teilungserklärung und die Gemeinschaftsordnung zu ändern.[1] Dies gilt aber freilich nur bis zu dem Zeitpunkt, in dem die Wohnungseigentümergemeinschaft durch Anlegen der Wohnungsgrundbücher entstanden ist.[2] Die im Kaufvertrag erteilte Vollmacht muss auch grundbuchrechtlich hinreichend bestimmt sein. Diesem Grundsatz ist dann Genüge getan, wenn die Vollmacht im Außenverhältnis unbeschränkt erteilt wird. Hinsichtlich der Beschränkungen im Innenverhältnis setzt die Vereinbarkeit mit dem Recht der Allgemeinen Geschäftsbedingungen nach § 308 Nr. 4 BGB eine Fassung der Vollmacht voraus, dass für den anderen Vertragsteil zumindest ein gewisses Maß an Kalkulierbarkeit der möglichen Leistungsänderung besteht. Dies ist dann zu bejahen, wenn für die Änderung ein erheblicher bzw. wichtiger Grund vorliegt. Die Klausel muss die erheblichen Gründe benennen und in ihren Voraussetzungen erkennbar die Interessen des Vertragspartners angemessen berücksichtigen.
2.7.2 Durch Beschluss
2.7.2.1 Gesetzliche Öffnungsklausel
Gesetzliche Öffnungsklauseln
§ 12 Abs. 4 Satz 1 WEG
Zitat
(4) 1Die Wohnungseigentümer können beschließen, dass eine Veräußerungsbeschränkung gemäß Absatz 1 aufgehoben wird.
16 Abs. 2 Satz 2 WEG
Zitat
(2) 2Die Wohnungseigentümer können für einzelne Kosten oder bestimmte Arten von Kosten eine von Satz 1 oder von einer Vereinbarung abweichende Verteilung beschließen.
§ 19 Abs. 1
Zitat
(1) Soweit die Verwaltung des gemeinschaftlichen Eigentums und die Benutzung des gemeinschaftlichen Eigentums und des Sondereigentums nicht durch Vereinbarung der Wohnungseigentümer geregelt sind, beschließen die Wohnungseigentümer eine ordnungsmäßige Verwaltung und Benutzung.
§ 21 Abs. 5
Zitat
(5) Die Wohnungseigentümer können eine abweichende Verteilung der Kosten und Nutzungen beschließen. Durch einen solchen Beschluss dürfen einem Wohnungseigentümer, der nach den vorstehenden Absätzen Kosten nicht zu tragen hat, keine Kosten auferlegt werden.
§ 28 Abs. 3
Zitat
(3) Die Wohnungseigentümer können beschließen, wann Forderungen fällig werden und wie sie zu erfüllen sind.
WEMoG: Einfacher Mehrheitsbeschluss
Seit Inkrafttreten des WEMoG am 1.12.2020 kennt das Wohnungseigentumsgesetz nur noch den einfachen Mehrheitsbeschluss. Lediglich für die Rechtsfolgenseite einer Kostenverteilung von Maßnahmen baulicher Veränderung unter allen Wohnungseigentümern verlangt § 21 Abs. 2 Satz 1 Nr. 1 WEG eine Mehrheit von mehr als 2/3 der abgegebenen Stimmen und der Hälfte der Miteigentumsanteile. Im Übrigen genügt stets die Mehrheit der in der Eigentümerversammlung abgegebenen Stimmen.
Nichts anderes gilt für Beschlüsse auf Grundlage der gesetzlichen Öffnungsklauseln der §§ 12 Abs. 4 Satz 1, 16 Abs. 2 Satz 2, 19 Abs. 1, 21 Abs. 5 und § 28 Abs. 3 WEG.
Für den Fall, dass eine vereinbarte Öffnungsklausel ein bestimmtes qualifiziertes Quorum vorschreiben würde, wäre dieses dann maßgeblich, wenn die Öffnungsklausel nach Inkrafttreten des WEMoG vereinbart wurde. Bei der Beschlussfassung gilt das auch ansonsten in der Gemeinschaft geltende Stimmprinzip, also entweder das gesetzliche Kopfprinzip des § 25 Abs. 2 WEG oder ein abweichend hiervon vereinbartes Stimmprinzip etwa nach Miteigentumsanteilen oder Objekten.
"Können" und "Dürfen" unterscheiden
Bekanntlich richtet sich die Antwort auf die Frage nach der Anfechtbarkeit oder Nichtigkeit eines Beschlusses, der auf Grundlage des Gesetzes gefasst werden soll, danach, ob den Wohnungseigentümern eine entsprechende Beschlusskompetenz eingeräumt ist und wie weit diese Kompetenz reicht. Werden die Grenzen der eingeräumten Beschlusskompetenz eingehalten, ist ein auf Grundlage der entsprechenden gesetzlichen Norm gefasster Beschluss grundsätzlich nur anfechtbar (so freilich der Beschluss nicht an Nichtigkeitsgründen leidet...
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