Verwaltungsinstrumente: Beschluss und Vereinbarung (WEMoG) / 2.7.2.2.5 Sachlicher Grund erforderlich?

Der BGH^[1] hatte für die gesetzliche Öffnungsklausel des § 16 Abs. 3 WEG a. F. klargestellt, dass die Wohnungseigentümer im Rahmen ordnungsmäßiger Verwaltung einen weiten Ermessensspielraum haben, der erst dann überschritten ist, wenn gegen das Willkürverbot verstoßen wird. Diese Rechtsprechung hat er^[2] auf eine Kostenverteilungsänderung hinsichtlich Maßnahmen der Instandhaltung und Instandsetzung aufgrund vereinbarter Öffnungsklausel übertragen. Allgemein räumt der BGH^[3] den Wohnungseigentümern aufgrund ihres Selbstorganisationsrechts einen weiten, lediglich durch das Willkürverbot beschränkten, Gestaltungsspielraum bei einer Beschlussfassung aufgrund vereinbarter Öffnungsklausel ein – und zwar ohne dass es eines sachlichen Grunds bedarf.

An diesen Grundsätzen hat das WEMoG nichts geändert, sie gelten weiterhin. Insoweit hat der BGH für den Bereich der Kostenverteilungsänderung aktuell klargestellt, dass die Wohnungseigentümer jeden Maßstab wählen dürfen, der den Interessen der Gemeinschaft und der einzelnen Wohnungseigentümer angemessen ist und nicht zu einer ungerechtfertigten Benachteiligung Einzelner führt.^[4] Insoweit also bedarf es keines wichtigen Grundes für eine Kostenverteilungsänderung und die Beschlussfassung ist lediglich durch das Willkürverbot begrenzt.

Für den Fall, dass die Öffnungsklausel selbst das Vorliegen eines sachlichen Grunds als Rechtmäßigkeitsvoraussetzung postuliert, ist umstritten, ob das Fehlen des sachlichen Grunds lediglich zur Anfechtbarkeit oder zur Beschlussnichtigkeit führt. Richtigerweise wird man wohl im Hinblick auf den unbestimmten Rechtsbegriff des "sachlichen Grunds" nicht von einer Voraussetzung für die Beschlusskompetenz ausgehen können, sondern von einem Rechtmäßigkeitsmaßstab, anhand dessen der Beschlussinhalt zu überprüfen ist.^[5]

[1] BGH, Urteil v. 1.4.2011, V ZR 162/10, ZMR 2011, 652.

[2] BGH, Urteil v. 10.6.2011, V ZR 2/10, ZMR 2011, 808.

[3] BGH, Urteil v. 12.4.2019, V ZR 112/18, NZM 2019, 476 und Urteil v. 10.10.2014, V ZR 315/13, ZMR 2015, 239.

[4] BGH, Urteil v. 22.3.2024, V ZR 81/23, NJW 2024, 1587.

[5] Vgl. zur Rechtslage vor der Reform: LG Berlin, Urteil v. 19.4.2013, 55 S 170/12 WEG, ZMR 2013, 735; a. A. AG Berlin-Lichtenberg, Urteil v. 14.5.2012, 12 C 33/11, ZWE 2012, 321.