Verwaltungsinstrumente: Beschluss und Vereinbarung (WEMoG) / 2.7.2.2.7 Formelle Voraussetzungen ordnungsmäßiger Beschlussfassung

Die formellen Voraussetzungen einer ordnungsmäßigen Beschlussfassung hängen maßgeblich vom Wortlaut der vereinbarten Öffnungsklausel ab. Wesen einer Öffnungsklausel – egal, ob vereinbart oder gesetzlich – ist die Einräumung einer Beschlusskompetenz zur Änderung von Gesetz und Vereinbarung. In der Regel sind zwar bestimmte qualifizierte Mehrheiten ("qualifizierte" Öffnungsklausel) einer Änderungsbeschlussfassung vorgesehen, durchaus zulässig und verbreitet sind aber auch Öffnungsklauseln, die Änderungen mit einfacher Mehrheit zulassen ("einfache" Öffnungsklausel).

Ermittlung des Quorums

Problematischer ist hier eher der Modus zur Ermittlung erforderlicher Mehrheiten. Regelt die Gemeinschaftsordnung etwa: "Die Bestimmungen dieser Gemeinschaftsordnung können mit 2/3-Mehrheit geändert werden", stellt sich die Frage, ob Berechnungsbasis alle Wohnungseigentümer oder nur die in der Versammlung anwesenden bzw. vertretenen Wohnungseigentümer sind.

Da der Bezugspunkt der qualifizierten Mehrheit nicht konkretisiert wird, ist die Klausel nächstliegend dahingehend auszulegen, dass die Abänderung eine 2/3-Mehrheit aller und nicht nur der in der Versammlung anwesenden Wohnungseigentümer erfordert.^[1]

Entsprechendes^[2] gilt für eine Klausel folgenden Wortlauts: "Der von der Teilungserklärung vorgegebene Verteilungsschlüssel kann von der Wohnungseigentümerversammlung mit ¾-Mehrheit geändert werden." In aller Regel bilden also alle stimmberechtigten Wohnungseigentümer die Grundlage zur Ermittlung des erforderlichen Quorums. Lediglich dann, wenn die Öffnungsklausel Abweichendes ausdrücklich regelt oder ihre Auslegung nur ein solches Ergebnis zulässt, ist eine Änderungsbeschlussfassung lediglich durch die auf der Eigentümerversammlung anwesenden bzw. vertretenen Wohnungseigentümer möglich. Letzteres ist insbesondere dann der Fall, wenn die Gemeinschaftsordnung ihre Änderung durch einstimmigen Beschluss zulässt^[3], weil ansonsten der Zweck der Öffnungsklausel verfehlt würde.

Nichterreichen des erforderlichen Quorums

Wird das nach der vereinbarten Öffnungsklausel erforderliche Quorum nicht erreicht und verkündet der Versammlungsleiter dennoch einen positiven Beschluss, stellt sich die Frage, ob dieser lediglich anfechtbar oder nichtig ist.^[4] Die Instanz-Rechtsprechung geht von bloßer Anfechtbarkeit aus.^[5]

Die Annahme bloßer Anfechtbarkeit deckt sich im Übrigen mit der Intention des Gesetzgebers im Rahmen der WEG-Reform 2007. Hinsichtlich des Nichterreichens des erforderlichen Quorums etwa bei der gesetzlichen Öffnungsklausel des § 16 Abs. 4 WEG a. F. hatte sich die Gesetzesbegründung wie folgt verhalten:^[6]: "Wird bei der Beschlussfassung die gemäß Absatz 4 Satz 2 WEG erforderliche Stimmenzahl nicht erreicht, so ist ein gleichwohl gefasster Mehrheitsbeschluss wirksam, aber anfechtbar." In diesem Zusammenhang hatte der BGH ergänzend klargestellt, dass Beschlussnichtigkeit dann vorliegt, wenn das in materiell-rechtlicher Hinsicht relevante Kriterium des Einzelfalls nicht erfüllt, sondern eine Dauerregelung geschaffen werden sollte.^[7]

Diese Wertung, die nach wie vor auch auf vereinbarte Öffnungsklauseln zu übertragen ist, folgt einem praktischen Bedürfnis. Der Versammlungsalltag zeigt nämlich, dass vielfach die Anwesenheits- bzw. Vertretungsquote noch unter dem zur Beschlussfassung legitimierenden Quorum liegt. Öffnungsklausel-Beschlüsse können in einzelnen Gemeinschaften – abhängig vom erforderlichen Quorum – wegen des Desinteresses Einzelner gar nicht gefasst werden. Einer sinnvollen Mehrheitsentscheidung der Wohnungseigentümer allein Geltung zu verwehren, weil ein etwa erforderliches Quorum nicht erreicht wurde, dürfte aber durchaus auch dem Interesse des abwesenden Eigentümers widersprechen, so er gerade eine entsprechende Regelung auch für sinnvoll erachtet. Andererseits bleibt es jedem Wohnungseigentümer unbenommen, den Beschluss gefahrlos und erfolgreich wegen des formellen Mangels anzufechten.

Praktische Konsequenzen

Verkündet der Verwalter als Versammlungsleiter einen positiven Beschluss, obwohl das nach der Öffnungsklausel erforderliche Quorum nicht erreicht ist, kann ihm im Ernstfall eine Regressklage der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer auf Ersatz der Verfahrenskosten einer Anfechtungsklage drohen.^[8] Dies gilt allerdings dann nicht, wenn der Verwalter im Rahmen der Beschlussfassung einen entsprechenden Bedenkenhinweis äußert und hierbei auf Anfechtungsrisiken hinweist.^[9]

Dieser Bedenkenhinweis ist in der Versammlungsniederschrift zu dokumentieren. Die Dokumentation dient nicht nur Beweiszwecken, sondern lässt sich auch aus der BGH-Rechtsprechung zur Kreditaufnahme^[10] der Gemeinschaft herleiten. Im Rahmen entsprechender Beschlussfassung hat der Verwalter die Wohnungseigentümer wegen des in die Zukunft verlagerten Risikos der Zahlungsunfähigkeit einzelner Wohnungseigentümer über die im Innenverhältnis bestehende Nachschusspflicht der Wohnungseigentümer aufzuklären. Die entsprechende Unterrichtung ist in der Versammlungsnied...