Verwaltungsinstrumente: Beschluss und Vereinbarung (WEMoG) / 3.3.5 Ein-Personen-Beschluss

Teilender Eigentümer

Nach § 9a Abs. 1 Satz 2 WEG entsteht die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer auch im praxisrelevanten Fall der Teilung nach § 8 WEG bereits mit dem Anlegen der Wohnungsgrundbücher. Das Rechtsinstitut der "werdenden Eigentümergemeinschaft" existiert nicht mehr. Personen, die einen Anspruch gegen den teilenden Eigentümer

1. auf Übertragung von Sondereigentum haben,
2. zu deren Gunsten eine entsprechende Auflassungsvormerkung im Grundbuch eingetragen ist und
3. denen der Besitz an den Räumen des Sondereigentums übergeben wurde,

gelten im Innenverhältnis gegenüber der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer und anderen Wohnungseigentümern als Wohnungseigentümer. Ihre Eigentümerstellung wird also fingiert, bis die endgültige Eintragung als Eigentümer im Grundbuch erfolgt.

Solange noch kein Erwerber die Voraussetzungen einer Eigentümerfiktion erfüllt, besteht eine "Ein-Personen-Gemeinschaft" aus dem teilenden Eigentümer.

Die nunmehr geltende Rechtslage hat klare Vorteile gegenüber der alten, da die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer voll handlungsfähig ist und vor allem bereits in diesem Stadium Verträge, insbesondere Versorgungsverträge für die Gemeinschaft, abgeschlossen werden können. Der teilende Eigentümer hat insbesondere die Möglichkeit der Beschlussfassung, also des "Ein-Personen-Beschlusses".

Hinweis

Dokumentation

Bereits der teilende Eigentümer ist verpflichtet, entweder eine Niederschrift entsprechend § 24 Abs. 6 WEG anzufertigen oder zumindest die von ihm gefassten Beschlüsse in Textform entsprechend § 23 Abs. 3 WEG zu dokumentieren und bereits eine Beschluss-Sammlung nach § 24 Abs. 7 WEG anzulegen.

Verwalter

Praxisrelevanter weiterer Fall des "Ein-Personen-Beschlusses" stellt die Erteilung der Stimmvollmachten an den Verwalter dar, der dann in Präsenzform eine Ein-Personen-Versammlung mit sich selbst durchführt. Voraussetzung für eine wirksame Beschlussfassung ist auch in diesem Fall, dass die Kundgabe der Stimmabgabe zum einen nach außen in Erscheinung tritt und zum anderen die Feststellung und Bekanntgabe des Beschlussergebnisses durch den Versammlungsleiter erfolgt.^[1] Sollte also tatsächlich eine "Ein-Personen-Versammlung" durchgeführt werden, sollte der Verwalter einen seiner Mitarbeiter hinzuziehen, um diesem gegenüber die Beschlüsse zu verkünden. Da seit Inkrafttreten des WEMoG jede Wohnungseigentümerversammlung beschlussfähig ist, würde es ausreichen, dass dem Verwalter nach Einberufung der Wohnungseigentümerversammlung lediglich die Stimmvollmacht eines Wohnungseigentümers übergeben worden ist.

[1] OLG München, Beschluss v. 11.12.2007, 34 Wx 14/07, ZMR 2008, 409.