Verwaltungsinstrumente: Beschluss und Vereinbarung (WEMoG) / 3.3.9 Negativbeschluss

Ein Negativbeschluss liegt vor, wenn ein Beschlussantrag abgelehnt wurde und der Verwalter den Beschluss als nicht zustande gekommen verkündet. Es handelt sich jedoch nicht um einen Nichtbeschluss, da auch einem negativen Abstimmungsergebnis Beschlussqualität zukommt. Ein Negativbeschluss ist daher grundsätzlich anfechtbar.^[1]

Soweit z. B. der Beschluss über die Gestattung einer baulichen Veränderung mehrheitlich abgelehnt wurde, kann der bauwillige Wohnungseigentümer also auch gegen diesen Beschluss gemäß § 44 Abs. 1 Satz 1 WEG Anfechtungsklage erheben und diese mit einem Antrag auf Beschlussersetzung verbinden. Allerdings ist zu beachten, dass es in einem derartigen Fall der Erhebung einer Anfechtungsklage nicht bedarf. Ausreichend ist, dass der Wohnungseigentümer eine Beschlussersetzungsklage nach § 44 Abs. 1 Satz 2 WEG erhebt.

Die Nichterhebung einer Klage auf Beschlussersetzung kann zum Anspruchausschluss führen. So kann ein Wohnungseigentümer wegen eines Mangels des Gemeinschaftseigentums keinen Schadensersatz verlangen, wenn er nach einem Negativbeschluss, sich mit dem Mangel zu befassen, 6 Jahre wartet und keine Beschlussersetzungsklage erhebt.^[2]

Zu berücksichtigen ist nämlich, dass Negativbeschlüsse keine sachliche Regelung enthalten, sondern nur zum Ausdruck bringen, dass die Mehrheit der Eigentümer im Zeitpunkt der Beschlussfassung einem bestimmten Regelungsgegenstand nicht zustimmen möchte. Negativbeschlüsse lassen aus diesem Grund die Rechtslage unverändert. Aus der Ablehnung eines Beschlussantrags kann überdies regelmäßig nicht auf den Willen der Mehrheit der Eigentümer geschlossen werden, das Gegenteil des Beschlussantrags zu wollen.^[3] Insoweit ist zu beachten, dass zwar regelmäßig das Rechtsschutzbedürfnis für eine Anfechtungsklage auch dann besteht, wenn ein von einem Wohnungseigentümer gegen den Verband gerichtetes Zahlungsbegehren durch Beschluss abgelehnt wird. Im Rahmen der Begründetheit einer solchen Klage ist allerdings nur zu prüfen, ob im Zeitpunkt der Beschlussfassung allein die freiwillige Erfüllung des Anspruchs ordnungsmäßiger Verwaltung entsprochen hätte. Dies ist nur dann anzunehmen, wenn der Anspruch offenkundig und ohne jeden vernünftigen Zweifel begründet war.^[4]

Ist diese Voraussetzung nicht erfüllt, wird die Anfechtungsklage gegen den Negativbeschluss abgewiesen und die Zahlungsklage wäre der bessere Weg gewesen.

Mangels Regelungsinhalt kommt einem Negativbeschluss auch keine materielle Bindungswirkung zu, also keine "Sperrwirkung" für spätere Beschlussfassungen über denselben Beschlussgegenstand.

Praxis-Beispiel

Abgelehnte bauliche Veränderung

Begehrt ein Wohnungseigentümer die Vornahme einer baulichen Veränderung und erreicht der entsprechende Gestattungsbeschluss nicht die erforderliche Mehrheit, so entfaltet dieser Negativbeschluss, soweit er in Ermangelung der Erhebung einer entsprechenden Anfechtungsklage bestandskräftig wird, zwar eine materielle Sperrwirkung hinsichtlich einer dennoch vorgenommenen baulichen Veränderung. Wird die bauliche Veränderung trotzdem vorgenommen, kann das Beseitigungsverlangen der übrigen Wohnungseigentümer auf diesen Negativbeschluss gestützt werden.^[5]

Allerdings entfaltet der Negativbeschluss keine Sperrwirkung in der Sache selbst. Zwar darf der Wohnungseigentümer die begehrte bauliche Veränderung nicht durchführen, die Wohnungseigentümer können sich aber durchaus erneut mit seinem Begehren auseinandersetzen und ggf. nach geänderten Ausgangsbedingungen diesem durch Beschluss zustimmen. Wie bereits ausgeführt, kann der bauwillige Wohnungseigentümer aber direkt Beschlussersetzungsklage nach § 44 Abs. 1 Satz 2 WEG erheben.

[1] BGH, Beschluss v. 23.8.2001, V ZB 10/01, ZMR 2001, 809.

[2] BGH, Beschluss v. 14.11.2019, V ZR 63/19, ZWE 2020, 78.

[3] AG Krefeld, Urteil v. 15.12.2017, 13 C 22/17, ZMR 2018, 378.

[4] BGH, Urteil v. 2.10.2015, V ZR 5/15, ZMR 2016, 122.

[5] AG Schorndorf, Urteil v. 18.3.2008, 6 C 1097/07, NZM 2008, 411.