Verwaltungsinstrumente: Beschluss und Vereinbarung (WEMoG) / 3.5.4 Form

Wie § 23 Abs. 3 Satz 1 WEG zum Ausdruck bringt, bedarf es der Zustimmung in Textform. Die Textform wiederum regelt § 126b BGB. Hiernach muss eine lesbare Erklärung, in der die Person des Erklärenden genannt ist, auf einem dauerhaften Datenträger abgegeben werden. Ein dauerhafter Datenträger ist jedes Medium, das

1. es dem Empfänger ermöglicht, eine auf dem Datenträger befindliche, an ihn persönlich gerichtete Erklärung so aufzubewahren oder zu speichern, dass sie ihm während eines für ihren Zweck angemessenen Zeitraums zugänglich ist, und
2. geeignet ist, die Erklärung unverändert wiederzugeben.

Wesentlich für die Textform ist, dass die Person des Erklärenden feststeht und seine Erklärung mindestens in elektronischer Form erfolgt. Eine Unterschrift ist nicht erforderlich. Der Textform genügen also insbesondere E-Mails oder elektronische Dokumente etwa als Pdf oder auch Bilddatei. Selbstverständlich entspricht auch ein Telefax der Textform oder eine Kopie. Auch Nachrichten über spezielle Apps genügen der Textform.

Wichtig

Konsequenzen fehlender Zustimmung

Fehlt es an der Zustimmung auch nur eines Wohnungseigentümers, ist der Umlaufbeschluss nicht zustande gekommen, auch wenn er in anderer Form zu erkennen gegeben hat, dem Beschlussantrag zustimmen zu wollen.^[1] Diese Rechtsfolge lässt sich unmittelbar aus § 23 Abs. 3 WEG ableiten, ergibt sich aber auch aus § 125 BGB. Hiernach ist ein Rechtsgeschäft nichtig, wenn die gesetzlich vorgeschriebene Form nicht beachtet wird.

Achtung

Verwalterbestellung

Erfolgte die Verwalterbestellung im schriftlichen Verfahren des § 23 Abs. 3 Satz 1 WEG mittels Umlaufbeschlusses, so ist die Bestimmung des § 24 Abs. 6 WEG nicht anzuwenden. In diesem Fall bedarf es vielmehr zum Nachweis der Verwaltereigenschaft der Vorlage sämtlicher Erklärungen der einzelnen Wohnungseigentümer in öffentlich beglaubigter Form.

Achtung

Veräußerungszustimmung

Wird die Zustimmung zur Veräußerung von Wohnungseigentum durch Beschluss im Umlaufverfahren nach § 23 Abs. 3 Satz 1 WEG gefasst, bedarf es zur Führung des Nachweises hierüber der in § 29 Abs. 1 GBO vorgeschriebenen Vorlage aller Zustimmungserklärungen in öffentlich beglaubigter Form.^[2]

Die Beschlussfassung kann im Übrigen in der Weise erfolgen, dass die Wohnungseigentümer ihre Unterschriften im sog. "Umlaufverfahren" nacheinander in ein Dokument setzen. Alternativ und in der Praxis verbreitet, wird der Beschlussantrag den einzelnen Wohnungseigentümern jeweils in Papierform übermittelt. Jeder unterzeichnet sein Exemplar alleine und leitet es an den Verwalter weiter.^[3]

Da grundsätzlich Textform genügt, wird der Verwalter wohl in aller Regel die Wohnungseigentümer per E-Mail kontaktieren und diese erteilen dann ebenfalls per E-Mail ihre Zustimmung.

[1] AG Hamburg-Wandsbek, Urteil v. 15.12.2015, 750 C 22/15, ZMR 2016, 316.

[2] LG Karlsruhe, Urteil v. 7.7.2017, 7 S 74/16, ZWE 2017, 362.

[3] LG Hamburg, Urteil v. 12.7.2017, 318 S 31/16, ZMR 2017, 828.