Verwaltungsunterlagen – Aufbewahrung, Einsicht und Herau ... / 3 Einsicht

Vor Inkrafttreten des WEMoG am 1.12.2020 war das Recht zur Einsichtnahme in (Verwaltungs-)Unterlagen lediglich in § 24 Abs. 6 Satz 3 WEG bezüglich der Versammlungsniederschriften und in § 24 Abs. 7 Satz 8 WEG bezüglich der Beschluss-Sammlung geregelt. Ein Einsichtsrecht der Wohnungseigentümer in die übrigen Verwaltungsunterlagen wurde aus den Bestimmungen der §§ 675, 666 BGB in Verbindung mit dem Verwaltervertrag hergeleitet.^[1]

WEMoG

• Nunmehr verleiht den Wohnungseigentümern § 18 Abs. 4 WEG gegenüber der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer ein Recht auf Einsicht in die Verwaltungsunterlagen.
• Daneben regelt § 24 Abs. 7 Satz 8 WEG das Recht zur Einsichtnahme in die Beschluss-Sammlung.
• Die vormals geltende Regelung in § 24 Abs. 6 Satz 3 WEG a. F. bezüglich des Rechts auf Einsicht in die Versammlungsniederschriften konnte wegen der Neuregelung in § 18 Abs. 4 WEG über das generelle Einsichtsrecht entfallen.

Beim Einsichtsrecht der Wohnungseigentümer handelt es sich um einen Individualanspruch, den ein jeder Wohnungseigentümer ohne Ermächtigung der übrigen und ohne vorherige Beschlussfassung geltend machen kann.^[2] Ein Einsichtsrecht hat auch der ausgeschiedene Wohnungseigentümer.^[3]

Zur Einsichtsgewährung ist die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer verpflichtet. Im Innenverhältnis trifft diese Verpflichtung den jeweils amtierenden Verwalter als entsprechendes Ausführungsorgan. Befinden sich die Verwaltungsunterlagen noch beim nicht mehr amtierenden Vorverwalter, hat der aktuell amtierende Verwalter für die Beschaffung der Unterlagen zu sorgen. Der ehemalige Verwalter ist nicht mehr zur Einsichtsgewährung verpflichtet, wohl aber zur Unterlagenherausgabe.^[4]

Einschränkung/Ausschluss des Einsichtsrechts

• Eine Einschränkung des Einsichtsrechts ist allenfalls durch Vereinbarung der Wohnungseigentümer möglich. Ein vollständiger Ausschluss des Einsichtsrechts wäre auch als Vereinbarung der Wohnungseigentümer unwirksam, da insoweit in den unverzichtbaren Kernbereich des Mitverwaltungsrechts der Wohnungseigentümer eingegriffen würde.
• Im Verwaltervertrag kann das Recht zur Einsichtnahme nicht beschränkt werden. Vertragspartnerin des Verwalters ist die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer. Ob die Wohnungseigentümer von diesem Vertragsverhältnis noch insoweit betroffen sind, als es sich beim Verwaltervertrag um einen Vertrag mit Schutzwirkung zugunsten Dritter handelt, nämlich der Wohnungseigentümer, ist zwar umstritten, dürfte aber mit der herrschenden Meinung zu verneinen sein.^[5] Da es sich beim Einsichtsrecht der Wohnungseigentümer um einen Individualanspruch handelt, würden einschränkende Regelungen im Verwaltervertrag einen unzulässigen Vertrag zulasten Dritter darstellen.

[1] LG Düsseldorf, Urteil v. 6.6.2012, 25 S 8/12, ZMR 2012, 805.

[2] BGH, Urteil v. 11.2.2011, V ZR 66/10, NJW 2011, 1137.

[3] KG Berlin, Beschluss v. 31.1.2000, 24 W 601/99, ZMR 2000, 401.

[4] OLG München, Beschluss v. 20.7.2007, 32 Wx 93/07, ZMR 2007, 814.

[5] LG München, Beschluss v. 16.2.2022, 36 T 1514/22, IMR 2022, 2556; AG Wiesbaden, Urteil v. 16.8.2022, 91 C 650/22, MietRB 2022, 362; AG Hannover, Urteil v. 23.3.2021, 483 C 13214/20, ZMR 2021, 522.

3.1 Verwaltungsunterlagen

3.1.1 Umfang

Jeder Wohnungseigentümer hat nach § 18 Abs. 4 WEG einen Anspruch auf Gewährung von Einsicht in sämtliche Verwaltungsunterlagen.^[1] Da die Einsichtnahme auch der Überprüfung der Verwaltertätigkeit dient, besteht das Einsichtsrecht nach der bestandskräftigen Genehmigung der auf Grundlage der Jahresabrechnung gemäß § 28 Abs. 2 Satz 1 WEG festgesetzen Nachschüsse bzw. Anpassungsbeiträge gegenüber dem Wirtschaftsplan und nach der Entlastung des Verwalters fort.^[2] Es unterliegt keinen weiteren Voraussetzungen wie etwa einem besonderen rechtlichen Interesse des Wohnungseigentümers oder einer Ermächtigung durch die übrigen Wohnungseigentümer. Nur das Verbot des Rechtsmissbrauchs nach § 242 BGB und das Schikaneverbot des § 226 BGB begrenzen das Einsichtsrecht.^[3] Auch auf eine Verjährung möglicher Ansprüche kommt es für die Frage der Berechtigung der Einsichtnahme nicht an.^[4]

Selbstverständlich steht auch der Anspruch auf Einsicht in die Abrechnungsunterlagen für die Jahresabrechnung jedem Wohnungseigentümer einzeln zu. Auch zu seiner Geltendmachung muss kein besonderes rechtliches Interesse dargelegt werden.^[5] Vom Einsichtsrecht umfasst sind insoweit insbesondere auch die Jahreseinzelabrechnungen anderer Wohnungseigentümer.^[6]

Hinweis

Einsichtsrecht in Originalunterlagen

Die Wohnungseigentümer haben einen Anspruch auf Einsichtnahme in die Originalbelege. Nur wenn Papierunterlagen nicht (mehr) vorhanden sind, beschränkt sich das Einsichtnahmerecht auf die digitalen Daten.^[7]

Fertigen von Kopien

Der einsichtsberechtigte Wohnungseigentümer ist grundsätzlich auch berechtigt, auf seine Kosten Kopien von den Verwaltungsunterlagen zu fertigen. Da er allerdings in den seltensten Fällen ein Kopiergerät mit sich führen dürfte, ist insoweit anerkannt, dass er gegen Kostenerstattung das Fertigen von Kopien verlangen kann.^[8] Dem ...