Verwaltungsunterlagen – Aufbewahrung, Einsicht und Herau ... / 3.1.3 Einsichtsberechtigte

Einsichtsberechtigt ist zunächst jeder Wohnungseigentümer. Neben dem Wohnungseigentümer haben der

• Insolvenzverwalter,
• Zwangsverwalter und der
• Testamentsvollstrecker

ein eigenständiges Einsichtsrecht.

Auch der Vorverwalter hat ein Einsichtsrecht. Dem Verwalter wird durch das Ausscheiden aus dem Amt die Erstellung der Jahresabrechnung für das abgelaufene Wirtschaftsjahr nicht unmöglich. Soweit er die Verwaltungsunterlagen inzwischen an den neuen Verwalter herausgegeben hat, steht ihm ein Einsichtsrecht zu. Dieses umfasst auch die für die Abrechnung erforderlichen Unterlagen und Belege, die im Zeitpunkt des Ausscheidens aus dem Verwalteramt noch nicht vorlagen, sondern dem neuen Verwalter erst später zur Verfügung stehen, wie z. B. die auf einen Dienstleister übertragene Heizkostenabrechnung.^[1]

Berater und Begleitpersonen

Von dem Recht des Wohnungseigentümers, Einsicht in die Verwaltungsunterlagen zu nehmen, ist auch gedeckt, sich der Unterstützung und Hilfe eines weiteren Eigentümers aus der Gemeinschaft und/oder eines Rechtsanwalts zu bedienen.^[2] Der Anspruch auf Einsichtsgewährung umfasst demnach auch die Möglichkeit, weitere Personen zur Vornahme der Einsicht hinzuziehen zu dürfen.^[3] Lediglich im rein theoretischen Ausnahmefall, dass durch die Teilnahme von Begleitpersonen konkrete Gefahren für den störungsfreien Geschäftsbetrieb ausgehen, kann ihnen die Einsichtnahme verwehrt werden.

Beauftragte bzw. ermächtigte Dritte

Will ein Wohnungseigentümer durch einen Dritten Einsicht in die Verwaltungsunterlagen nehmen, muss er ein nachvollziehbares und berechtigtes Interesse haben, diesen mit der Wahrnehmung seiner eigenen Rechte zu betrauen, anstatt die begehrte Einsichtnahme selbst vorzunehmen.^[4]

Tatsächlich nämlich sind nicht nur die Versammlung der Eigentümer, sondern erst recht deren Verwaltungsunterlagen "nichtöffentlich". In Abhängigkeit vom Umfang der gewünschten Einsichtnahme und der damit verbundenen Beeinträchtigung des Geheimhaltungsinteresses der Miteigentümer muss daher ein berechtigtes Interesse an der Einsichtnahme nachvollziehbar dargelegt werden. Ein berechtigtes Interesse des Wohnungseigentümers an einer Einsichtnahme durch Dritte kann grundsätzlich fehlende Sachkunde des Wohnungseigentümers oder aber auch die Stellung des Bevollmächtigten als Vertrauter und insbesondere auch Mieter des Wohnungseigentümers begründen.^[5]

Hinweis

Mieter

Zu berücksichtigen ist insoweit, dass der ermächtigte Vertreter nicht lediglich im Interesse des Wohnungseigentümers handeln muss, sondern mit der Einsicht durchaus auch eigene Interessen verfolgen kann. So steht dem Mieter ein Anspruch auf Einsicht in die Belege der Betriebskostenabrechnung zu. Zur Erfüllung dieses Anspruchs ist der Wohnungseigentümer als Vermieter jedoch in der Regel nicht ohne Weiteres in der Lage, da sich die Verwaltungsunterlagen bei der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer befinden. Der vermietende Wohnungseigentümer muss zur Erfüllung des Anspruchs also dem Mieter die Einsicht in die Verwaltungsunterlagen der Wohnungseigentümergemeinschaft gewähren, wobei sich die Einsicht auf die dafür notwendigen Unterlagen beschränken muss.^[6]

[1] BGH, Urteil v. 16.2.2018, V ZR 89/17, NJW 2018, 1969.

[2] LG Frankfurt a. M., Beschluss v. 20.6.2016, 2-13 S 13/14, ZMR 2016, 982.

[3] LG Hamburg, Urteil v. 5.10.2011, 318 S 7/11, ZMR 2012, 292.

[4] LG Saarbrücken, Urteil v. 26.4.2019, 5 S 31/18, ZMR 2019, 798.

[5] LG Saarbrücken, Urteil v. 26.4.2019, 5 S 31/18, ZMR 2019, 798; AG Siegen, Urteil v. 27.1.2023, 17 C 8/22, WuM 2023, 774.

[6] AG Siegen, Urteil v. 27.1.2023, 17 C 8/22, WuM 2023, 774.