Verwendung von Vorschüssen für Sanierungsmaßnahmen

Leitsatz

• Das Vorrecht des § 10 Abs. 1 S. 1 ZVG setzt die zweckentsprechende Verwendung der Vorschüsse für Sanierungsmaßnahmen am Grundeigentum im Zwangsverwaltungsverfahren voraus, die von dem die Zwangsverwaltung betreibenden Gläubiger gezahlt worden sind.

  Dies gilt auch für Massekostenvorschüsse auf Sonderumlagen, die von einer Wohnungseigentümergemeinschaft beschlossen worden sind

  Die Sonderumlage selbst hat ebenso wie die ständig zu bildende Instandsetzungsrücklage den Wert des Wohnungseigentums selbst nicht erhöht. Inwieweit sie zur Sanierung der Fassade verwendet werden würde, stand ungeachtet der überschlägigen Kostenermittlung zum Zeitpunkt der Zwangsversteigerung nicht fest. Die Wohnungseigentümergemeinschaft hätte vor Erteilung des Bauauftrages auch anderweitig entscheiden und die Fassadensanierung zurückstellen können.

Normenkette

§ 10 Abs. 1 ZVG, § 152 ZVG, § 155 ZVG, § 16 WEG, § 22 WEG

Kommentar

1. Der Kläger betrieb als Verwalter einer Wohnungseigentümergemeinschaft die Zwangsverwaltung in das Wohnungseigentum eines der Wohnungseigentümer (Miteigentumsanteil und Sondereigentum an der Wohnung). Auf Anforderung des Zwangsverwalters zahlte der Kläger (als Gläubiger) im März 1996 einen Vorschuss von DM 15.000 auf die nach dem Beschluss der Wohnungseigentümergemeinschaft vom 5. Juli 1995 für die Sanierung der Außenfassade am 31. 3. 1996 zu leistende Sonderumlage auf das Wohngeldkonto ein. Auf Betreiben der Beklagten, für die eine Buchgrundschuld über DM 136.300 an erster Rangstelle eingetragen war, wurde das Wohnungseigentum am 21. 2. 1997 zwangsversteigert. Die Beklagte erhielt den Zuschlag zum Gebot von DM 73.500. Die Zwangsverwaltung wurde am 4. 3. 1997 aufgehoben. Bis zu diesem Zeitpunkt waren Kosten für die Planung der Fassadensanierung, Baustatik und Baugenehmigung angefallen. Die Ausschreibung war erfolgt, ein Auftrag zur Durchführung der Arbeiten jedoch noch nicht erteilt. Der von dem Kläger auf die Sonderumlage geleistete Vorschuss in Höhe von DM 15.000 wurde im Teilungsplan des zuständigen Amtsgerichts nicht berücksichtigt, weil die fraglichen Arbeiten nicht durchgeführt seien. Auf den Widerspruch des Klägers hat das Amtsgericht den Vollzug des Teilungsplans zurückgestellt und den Kläger zur Klage aufgefordert. Der Kläger begehrt nun die Feststellung, dass bei der Verteilung des Zwangsversteigerungserlöses sein Anspruch auf Ersatz der auf das Wohngeldkonto eingezahlten DM 15.000 dem dinglichen Recht der Beklagten vorgeht. Das Landgericht hat die Klage abgewiesen.

2. Mit der Berufung verfolgt der Kläger sein Klagebegehren weiter. Er trägt vor, es liege eine endgültige Ausgabe vor, denn der von ihm geleistete Massekostenvorschuss sei für die von dem Zwangsverwalter geschuldete Sonderumlage verbraucht worden. Die Sonderumlage habe der Finanzierung dringend erforderlicher Sanierungsmaßnahmen gedient, die nach Erteilung des Bauleistungsauftrages am 30. 7. 1997 durchgeführt seien. Die Vorschusszahlung habe bereits eine Wertsteigerung des Wohnungseigentums bewirkt, weil zu dessen Wert der Anteil des Schuldners an der Instandhaltungsrücklage gehöre. Die Aufwendungen des Klägers seien damit der Beklagten als Realgläubigerin zugute gekommen. Aufgrund der Besonderheiten des Wohnungseigentumsrechts dürfe nicht darauf abgestellt werden, ob die Baumaßnahmen bereits begonnen oder durchgeführt wurden. Maßgeblich sei, dass die Sonderumlage nicht zurückgefordert werden könne, sondern in das Vermögen der Gemeinschaft übergehe, die sie gemäß der beschlossenen Zweckbestimmung zu verwenden habe.

3. Die zulässige Berufung hat in der Sache keinen Erfolg. Nach § 10 Abs. 1 S. 1 ZVG gewährt ein Recht auf Befriedigung aus dem Erlös in der Vollstreckungsversteigerung in Rangklasse 1 der Anspruch eines die Zwangsverwaltung betreibenden Gläubigers auf Ersatz seiner Ausgaben zur Erhaltung oder nötigen Verbesserung. Wie das Landgericht in der angefochtenen Entscheidung zutreffend ausgeführt hat, beruht das Vorrecht auf dem Gesichtspunkt der nützlichen Verwendungen. Voraussetzung dafür ist deshalb nach ganz herrschender Meinung im Schrifttum, dass die Ausgaben zur Erhaltung oder nötigen Verbesserung des Grundstücks im laufenden Zwangsverwaltungsverfahren tatsächlich verwendet worden sind (Dassler/Schiffhauer/Gerhardt/Muth, ZVG 12. Aufl., § 10 Rn. 7; Jäckel/Güthe/Volkmar/Armstroff, ZVG 7. Aufl., § 10 Rn. 3; Steiner/Hagemann, ZVG 9. Aufl., § 10 Rn. 25). Die vom Kläger zitierte Literaturmeinung (Weitnauer/Hauger, WEG 8. Aufl., § 45 Rn. 15), wonach sich die bevorrechtigte Befriedigung aus dem Versteigerungserlös auf Vorschüsse bzgl. Wohngelder und sonstige zur Erhaltung des beschlagnahmten Grundstücks erforderliche Zahlungen erstreckt, muss nichts Gegenteiliges besagen. Zu der Frage, ob die Ausgaben im laufenden Zwangsverwaltungsverfahren tatsächlich verwendet worden sein müssen, wird dort nicht Stellung genommen.

4. Der Senat geht mit dem Landgericht und der herrschenden Meinung im Schrifttum davon aus, dass das Vorrecht des § 10 A...