Verwendungsersatzanspruch - Voraussetzungen und Einzelfälle / 3 Einzelfälle

Sanierungsbedürftiges Haus

Wird ein sanierungsbedürftiges Haus vermietet und ist vereinbart, dass der Mieter die Mietsache nach seinen Bedürfnissen herrichten soll, so gehört die Erneuerung des undichten Dachstuhls und der Dacheindeckung, die Beseitigung von Feuchtigkeitsschäden im Wand- und Fußbodenbereich sowie der Austausch einer gefahrenträchtigen Elektro- und Sanitärinstallation (Erhaltungsmaßnahmen) zu den Verwendungen nach § 536a Abs. 2 Nr. 2 BGB, weil die Arbeiten erforderlich sind, um die Mietsache vor weiteren Schäden zu bewahren.^[1]

Ausbaumaßnahmen

Sonstige Ausbaumaßnahmen, die nicht zur Sicherung der Mietsache, sondern zur Herstellung des Wohngebrauchs dienen (Schönheitsreparaturen, Verlegen von Fußböden, Einbau eines Bads etc.), gehören zu den nützlichen Verwendungen, weil hierdurch ein besserer als der vertraglich vereinbarte Zustand geschaffen wird.

Vermieterpflichten

Anders ist es, wenn die genannten Arbeiten an sich vom Vermieter durchgeführt werden müssten, weil der konkrete Wohnungszustand in negativer Weise vom vertraglich geschuldeten Zustand abweicht. In diesem Fall sind lediglich die Erhaltungsmaßnahmen als notwendige Verwendungen anzusehen. Die übrigen Maßnahmen sind dagegen als Mängelbeseitigungsmaßnahmen zu bewerten, die nur unter der Voraussetzung des § 536a Abs. 2 Nr. 1 BGB erstattungsfähig sind.

[1] BGH, NJW-RR 1993 S. 522 = WuM 1994 S. 201.

3.1 Wohnungsmängel

Beseitigt der Mieter nach seinem Einzug verschiedene Wohnungsmängel, ohne dass die Voraussetzungen der §§ 536a Abs. 2, 539 BGB vorliegen, so kann er unter keinem rechtlichen Gesichtspunkt Ersatz verlangen.^[1]

[1] BGH, Urteil v. 16.1.2008, VIII ZR 222/06.

3.2 Schönheitsreparaturen

Hat der Mieter Schönheitsreparaturen ausgeführt, obwohl er hierzu wegen der Unwirksamkeit der Renovierungsklausel nicht verpflichtet war, steht dem Mieter gegen den Vermieter ein Bereicherungsanspruch zu. Der Wert der rechtsgrundlos erbrachten Leistung bemisst sich nach dem Betrag der üblichen, hilfsweise der angemessenen Vergütung für die ausgeführten Renovierungsarbeiten.

Renovierung in Eigenarbeit

Hat der Mieter die Renovierung in Eigenarbeit durchgeführt, bemisst sich der Wert der Renovierung nach dem, was der Mieter billigerweise neben einem Einsatz an freier Zeit als Kosten für das notwendige Material sowie als Vergütung für die Arbeitsleistung seiner Helfer aus dem Verwandten- und Bekanntenkreis aufgewendet hat oder hätte aufwenden müssen.^[1]

Achtung

Gericht schätzt Eigenleistung

Die entsprechenden Beträge können durch das Gericht nach § 287 ZPO geschätzt werden.

[1] BGH, Urteil v. 27.5.2009, VIII ZR 302/07.

3.3 Heizungsreparatur

Die Kosten für die Durchführung einer Heizungsreparatur im Winter zählen zu den Aufwendungen nach § 536a Abs. 2 Nr. 2 BGB, wenn hierdurch Frostschäden von der Mietsache abgewendet werden sollen. Es genügt allerdings nicht, wenn lediglich der vertragsgemäße Mietgebrauch wiederhergestellt wird; in einem solchen Fall handelt es sich um eine Mängelbeseitigungsmaßnahme nach § 536a Abs. 2 Nr. 1 BGB.^[1] Eine Heizungsreparatur im Sommer fällt immer unter § 536a Abs. 2 Nr. 1 BGB.^[2]

Hinweis

Wasserrohrbruch

Dieselben Grundsätze gelten, wenn der Mieter die Reparatur eines gebrochenen Wasserrohrs in Auftrag gibt.^[3]

[1] A. A. wohl LG Rottweil, WuM 1989 S. 288.

[2] Vgl. auch LG Berlin, GE 1989 S. 149; die Anschaffung eines Radiators zur Erhöhung der Heizleistung ist keine notwendige Verwendung.

[3] AG Berlin-Schöneberg, GE 1988 S. 305.

3.4 Umbau-, Renovierungs-, Verschönerungs- und Erweiterungsmaßnahmen

Diese Maßnahmen gehören in der Regel zu den Aufwendungen nach § 539 BGB.^[1] Eine Erstattungspflicht wird insbesondere dann scheitern, wenn Art und Umfang der Arbeiten, die Auswahl der Materialien und die Gestaltung primär durch die Geschmacksvorstellungen des Mieters bestimmt worden sind.^[2] Umgekehrt ist eine Erstattungspflicht zu bejahen, wenn der Mieter seine Wohnung mit Einwilligung des Vermieters dem Standard der übrigen Wohnungen anpasst.^[3]

[1] LG Aachen, DWW 1989 S. 136 betr. Verputzen von Wänden, Sanitärinstallationen, Deckenabhängungen und Holzverkleidungen; AG Homburg, WuM 1991 S. 348 betr. Rasenteppich auf dem Balkon, Bodenerneuerung, Spiegelwand im Bad.

[2] LG Aachen, a. a. O..

[3] LG Berlin, GE 1986 S. 501 betr. Einbau einer Nachtstromspeicherheizung.